V návaznosti na naši sérii seminářů věnujících se developmentu nemovitostí nazvané Developerský podzim jsme si připravili sérii článků, která se věnuje tématu joint venture (JV) v rámci developerských projektů.
V prvním článku jsme představili základní principy a formy spolupráce v rámci JV. V prvním článku jsme se zaměřili také na SPV (Special Purpose Vehicle), což je společnost (s.r.o. či a.s.), kterou vlastní účastníci JV zpravidla společně, a prostřednictvím SPV připravují a realizují konkrétní developerský projekt.
V tomto článku se zaměříme na smlouvu uzavíranou mezi účastníky JV.
Smlouva k JV
Smlouva uzavíraná mezi účastníky JV je označována nejčastěji jako dohoda společníků/akcionářů (Shareholders' agreement – SHA), nebo např. jako dohoda o společném podniku (Joint venture agreement – JVA). Dále budeme používat zkratku SHA.
Účelem SHA je především nastavit role jednotlivých účastníků JV, zakotvit podmínky vzájemné spolupráce a obchodní podmínky společného developerského projektu.
Jak by měla SHA vypadat a co musí obsahovat není upraveno v žádném zákoně. SHA však musí být v souladu s obecnými principy a pravidly stanovenými v zákoně o obchodních korporacích a občanském zákoníku.
SHA nemá přednost před korporátními pravidly, které se uplatní na SPV dle zákona o obchodních korporacích a dle stanov/společenské smlouvy SPV.
Např. přestože bude SHA upravovat závazek účastníků JV hlasovat na valné hromadě SPV pro přijetí určitého rozhodnutí, pokud takto jeden z účastníků JV hlasovat nebude, nelze vůči tomuto účastníkovi JV právně vymoci (např. žalobou), aby hlasoval na valné hromadě SPV v souladu se SHA, ani SHA nemůže nahradit toto hlasování. Účastník JV, který takto poruší SHA, může být za určitých podmínek za toto porušení sankcionován smluvní pokutou, ale jeho hlasování na valné hromadě SPV právně vynutit nelze.
Obsah SHA je zpravidla stavěn na míru daného projektu a dle povahy spolupráce účastníků JV. Existují však určité základní body, které by měla SHA obsahovat. Tyto body si níže představíme.
Cíl projektu
V případě developerského projektu by ze SHA měl být zřejmý koneční cíl spolupráce. Tento cíl spolupráce může být různý, může se jednat například o:
- spolupráci po dobu povolovacích procesů a následné faktické rozdělení projektu mezi účastníky JV,
- spolupráci po dobu povolovacích procesů a následné převzetí celého projektu jedním z účastníků JV a výplata druhého účastníka,
- spolupráci po dobu povolovacích procesů a následný společný prodej projektu třetímu subjektu,
- realizaci projektu a následné převzetí celého projektu jedním z účastníků JV a výplata druhého účastníka, nebo
- realizaci projektu a společný rozprodej projektu, aj.
Role účastníků JV v projektu
Rozdělení rolí účastníků JV se bude odvíjet od formy a povahy plánované spolupráce. Zejména je důležité, zdali se očekává aktivní zapojení všech účastníků JV, nebo má mít projekt na starosti pouze jeden z účastníků JV (např. druhý účastník JV poskytuje pouze financování a nemá zájem se aktivně podílet na přípravě a realizaci projektu). K této formě spolupráce blíže v našem předchozím článku.
V případě, kdy se očekává aktivní zapojení všech (či více) účastníků JV do přípravy a realizace projektu, je vhodné v SHA určit, jaké činnosti a úkoly má plnit v rámci projektu každý účastník JV.
Účastníci JV by se při rozdělení těchto rolí měli zaměřit na určení, kdo bude zodpovědný především za tyto oblasti developerského projektu:
- zajištění externího financování (např. jednání s bankou k bankovnímu financování, jednání s investory apod.),
- zajištění projektové dokumentace k projektu,
- povolovací procesy a jednání se samosprávou,
- zajištění výstavby (např. výběr generálního dodavatele stavby, jednání s generálním dodavatelem stavby apod.),
- marketing v případě rozprodeje projektu kupujícím (zejména v případě rezidenčního developmentu),
- prodej a jednání s kupujícími v případě rozprodeje projektu kupujícím či jednání s budoucími nájemnci prostor v projektu, aj.
Pokud jsou určité úkoly schopni plnit oba účastníci JV, je možné se samozřejmě dohodnout, že na splnění těchto úkolů budou pracovat společně.
Dále je možné ujednat, že v případě, že daný účastník JV neplní řádně úkoly, které má na starosti, bude mít druhý účastník JV právo převzít plnění těchto úkolů.
Financování projektu
Dále bývá obvyklé, že si účastníci JV sjednají, jakým způsobem bude projekt financován. Zejména by se měli účastníci JV zaměřit na tyto otázky:
- v jakém poměru strany poskytnou vlastní zdroje,
- jak bude financována případná koupě nemovitosti k realizaci projektu,
- jak bude financována realizace (výstavba) projektu,
- za jakých podmínek a v jaké výši budou účastníci JV povinni poskytnout dodatečné (neočekávané) financování v průběhu realizace,
- jaké budou podmínky interního financování (především otázka výše úroků s ohledem testy daňové uznatelnosti úroků),
- jaké budou podmínky externího financování (např. otázka zajištění externího investora a jeho vypořádání).
Rozdělení zisku
Účastníci JV by se v SHA měli zaměřit také na otázky spojené s rozdělením zisku z projektu.
Rozdělení zisku v SPV podléhá pravidlům stanovených v zákoně o obchodních korporacích a ve stanovách/společenské smlouvě SPV.
K tomuto je důležité uvést, že rozdělení zisku v SHA musí být vždy schváleno valnou hromadou, kterou budou tvořit společníci = účastníci JV. Dále se dle zákona rozdělí zisk podle poměru podílů společníků, pokud není ve stanovách/společenské smlouvě stanoveno jiné pravidlo.
Účastníci JV by v rámci úpravy vypořádání zisku z projektu měli myslet také na vypořádání příplatků mimo základní kapitál a vypořádání jinak vložených investic (úvěrů a zápůjček společníků).
Deadlock (patová situace)
Jako deadlock (patová situace) se označuje situace, kdy dojde mezi účastníky JV k neshodě ohledně určité podstatné otázky, přičemž ani jeden z účastníků JV nemá potřebnou většinu pro prosazení svého řešení. Tato patová situace pak může vést k zablokování celého projektu a další spolupráce.
SHA by proto měla upravovat pravidla, podle kterých se bude při vzniku patové situace postupovat.
SHA by měla obsahovat vymezení kritérií při jejichž splnění bude určitá neshoda považována za patovou situaci (hledisko obsahové/časové/finanční).
Dále by měla SHA upravovat možné způsoby řešení patové situace. Způsoby řešení lze pak rozdělit na řešení, která počítají s pokračováním spolupráce v rámci JV (např. mediace, rozhodnutí nezávislého odborníka aj.), a řešení, která počítají s ukončením spolupráce (např. povinný prodej podílu účastníka JV v SPV a jeho exit).
Ukončení spolupráce
SHA zpravidla také upravuje způsoby, kterými může tato smlouva zaniknout. SHA by měla upravovat vymezení situací, které budou opravňovat účastníka JV ukončit tuto smlouvu výpovědí či odstoupením.
S otázkou ukončení SHA by pak mělo být provázáno také řešení otázky další majetkové účasti účastníků JV jako společníků v SPV.
V případě, že byste potřebovali pomoc s přípravou smlouvy upravující joint venture či byste měli zájem o jiné poradentství v této oblasti, neváhejte se na nás obrátit.
Pokud byste se chtěli o přípravě developerských projektů či investování do těchto projektů dozvědět více, sledujte tento náš web, náš Facebook či LinkedIn, v první polovině tohoto roku plánujeme uspořádat opět sérii seminářů na toto téma.
