V návaznosti na naši sérii seminářů věnujících se developmentu nemovitostí nazvané Developerský podzim jsme si připravili sérii článků, které se budou věnovat tématu joint venture.
Kromě přípravy vlastního projektu či převzetí připravovaného projektu jeho akvizicí (které jsem se dotkli v našem článku Akvizice developerského projektu – Rezervace) může developer či investor spojit své síly s jiným developerem a připravovat projekt společně. Takovouto spolupráci mezi developery a investory lze nazvat také jako joint venture.
V tomto článku se budeme věnovat základním principům joint venture.
Joint venture
Joint venture (společný podnik) lze v oblasti developmentu nemovitostí chápat jako spolupráci minimálně dvou subjektů na přípravě a realizaci developerského projektu.
Základním principem joint venture (JV) je spolupráce účastníků JV, kteří poskytují společně pro účely spolupráce dohodnuté zdroje, rozhodují společně o základních otázkách developerského projektu a podílí se na zisku či případné ztrátě.
Společné SPV
V případě spolupráce na developerském projektu se JV takřka výhradně realizuje formou společné právnické osoby – společnosti (SPV - Special Purpose Vehicle). SPV je společností, která slouží výhradně k přípravě a realizaci konkrétního developerského projektu.
Účastníci JV vlastní podíly v SPV (nejčastěji je SPV ve formě společnosti s ručením omezeným - s.r.o.) a tuto společnost tak vlastní společně.
SPV je samostatným právním subjektem a SPV je vlastníkem projektu, tzn. je vlastníkem nemovitostí, na kterých se realizuje projekt, stavebníkem ve stavebním řízení a stranou souvisejících smluv.
Účastníci JV tak nevlastní přímo projekt, tzn. nejsou přímo spoluvlastníky nemovitostí, kterých se projekt týká, ale vlastní prostřednictvím svých podílů SPV, která vlastní tyto nemovitosti.
Účastníci JV řídí developerský projekt prostřednictvím svého postavení jako společníků v SPV, tzn.:
- stanoví základní pravidla ve společenské smlouvě SPV,
- rozhodují jako společníci na valné hromadě SPV svým hlasováním,
- volí jednatele SPV, kteří exekutivně řídí SPV,
- prostřednictvím jimi zvolených jednatelů uzavírá SPV spolupráci s provozními společnosti účastníků JV, které za SPV fakticky připravují a realizují developerský projekt.
Formy spolupráce v rámci JV
Role účastníků JV se odvíjí zpravidla od toho, s čím účastnící JV do společného projektu vstupují a jaká je představa jejich zapojení v rámci přípravy a realizace společného projektu.
V rámci zjednodušení můžeme rozdělit formy spolupráce účastníků JV podle jejich zapojení na dvě základní formy spolupráce, a to na pouhé finanční zapojení a širší spolupráci.
Finanční spolupráce
V tomto modelu jeden z účastníků JV řídí, připravuje a realizuje developerský projekt - developer. Druhý poskytuje pro developerský projekt pouze finanční prostředky (ekvitu) - investor (zpravidla však nikoli výhradě, ale společně s developerem a projektovou bankou).
Investovat do developerského projektu poskytnutím peněžitých prostředků může investor i jednoduššími způsoby než vstupem do JV, resp. zejména pro developera je zpravidla výhodnější získat finance jiným způsobem, než formou spolupráce s investorem v rámci JV.
Juniorní a mezaninové financování může developer často jednodušeji zajistit např. externími (nebankovními) úvěry od investorů, formou vydání dluhopisů, či investičním crowdfundingem (což je v podstatě stále druh nebankovního úvěrového financování). V těchto případech nejsou investoři zapojeni přímo do projektu a nepodílí se na zisku z developerského projektu, ale získávají z poskytnutého financování pouze sjednaný úrok.
Spolupráce na bází JV mezi developerem a investorem, který poskytuje „pouze“ financování tak musí být něčím opodstatněna. Zejména ze strany developera, který má do svého projektu pustit investora majetkově skrze podíl v SPV, musí být tato spolupráce dostatečně odůvodněna a něčím vyvážena. Důvodem pro tuto formu spolupráce s investorem poskytujícím pouze financování může být např. významný podíl investora na financování projektu, značně výhodné podmínky financování, či nedostatek zajištění ze strany developera, kdy podíl v SPV slouží také jako zajišťovací prostředek splacení prostředků vložených investorem.
V případě tohoto modelu si pak zpravidla developer ponechává řídící funkci v SPV a zajišťuje veškerou agendu související s přípravou a realizací projektu.
Investor se zapojuje do projektu poskytnutím financování a do přípravy projektu samotného se nezapojuje a vykonává pouze kontrolu nad projektem.
Širší spolupráce
Druhým modelem na opačném spektru je plnohodnotná spolupráce dvou developerů, kteří se společně plnohodnotně zapojují do přípravy a realizace společného projektu. Představme si např. dvě zaběhlé silné developerské společnosti, které se rozhodnou spojit své síly v rámci realizace velkého developerského projektu.
Tato širší spolupráce účastníků JV má samozřejmě několik možných podob a zapojení účastníků se různí. Pro tento druh spolupráce je důležité jasné nastavení jednotlivých rolí účastníků JV a nastavení podmínek vzájemné spolupráce při přípravě společného projektu.
K nastavení rolí účastníků JV a podmínek spolupráce pak slouží především smlouva uzavírána mezi účastníky JV. Tato smlouva je pak označována nejčastěji jako dohoda společníků/akcionářů (anglicky Shareholders' agreement – SHA), nebo např. jako dohoda o společném podniku (Joint venture agreement – JVA).
Této smlouvě se budeme věnovat blíže v další části této série věnované joint venture.
