V článku Předkupní právo jsme informovali o novele Občanského zákoníku, která od 1.7.2020 zrušila zákonné předkupní právo, kdy každý spoluvlastník nemovitosti v případě zamýšleného prodeje měl povinnost nabídnout ke koupi svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům. Nyní již nabízet svůj podíl spoluvlastníkům nemusí, ani žádat o jejich souhlas s prodejem. Tato volná převoditelnost spoluvlastnického podílu může mít za následek, že nemovitost, která je ve spoluvlastnictví rodinných příslušníků či příbuzných, bude chtít s nimi užívat cizí osoba, která spoluvlastnický podíl koupí. A když vzájemné soužití mezi spoluvlastníky nebude fungovat, najít shodnou vůli bude obtížné, nabízí se tato řešení:
Možnosti zrušení spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví je ovládáno principem dobrovolnosti, nikdo totiž nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Zániku spoluvlastnictví lze dosáhnout dohodu nebo soudně. Dohoda o zrušení spoluvlastnictví k nemovité věci musí být písemná, přenechat lze celou nemovitost jednomu ze spoluvlastníků, ten pak zbývající „vyplatí“ co do hodnoty jejich spoluvlastnického podílu, finanční kompenzace však podmínkou není. Pokud se vypořádává více samostatných věcí např. pozemků mohou se způsoby vypořádání kombinovat. Pro případ, kdy dosáhnout zániku spoluvlastnictví nejde vzájemnou dohodou, nezbývá pro toho, kdo chce spoluvlastnictví vypořádat, než se obrátit na soud se žalobou. Občanský zákoník dává možnost každému ze spoluvlastníků požádat o své oddělení ze spoluvlastnictví (pokud lze předmět spoluvlastnictví rozdělit) nebo jeho zrušení jako celku.
Žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Když soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne také o způsobu vzájemného vypořádání spoluvlastníků. Spoluvlastník, který žalobu podává může navrhovat konkrétní způsob vypořádání, ale nemusí. Soud návrhem není vázán, avšak musí dodržet zákonnou posloupnost vypořádacích způsobů – kterými jsou rozdělení společné věci, přikázání věci některému ze spoluvlastníků a prodej věci ve veřejné dražbě.
Rozdělení společné věci
Pokud by nemovitost, která slouží určitému účelu, rozdělením ztratila svou funkci, není možné tento způsob zrušení spoluvlastnictví využít. Rozdělení společné věci také není řešením v případě, kdy by se v důsledku rozdělení podstatně snížila její hodnota. Rozdělení společné věci na věci samostatné nebrání skutečnost, že velikosti resp. hodnoty samostatných věcí nebudou odpovídat dosavadním spoluvlastnickým podílům, když současně bude poskytnuto finanční vypořádání.
Přikázání věci některému ze spoluvlastníků
Nemovitost, kterou rozdělit nelze, je možné přikázat do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků a to za současného poskytnutí náhrady ostatním spoluvlastníkům, zejména za předpokladu, že jeden ze spoluvlastníků disponuje finančními prostředky a bude schopen v brzké době ostatní spoluvlastníky „vyplatit“.
Prodej věci ve veřejné dražbě
Až v poslední řadě přichází v úvahu prodej nemovitosti ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky. Za situace, kdy nejde postupovat dle dvou výše uvedených způsobů, tedy když rozdělení věci možné není a věc není možné ani přikázat některému ze spoluvlastníků. V soudním řízení je vydáno rozhodnutí o prodeji nemovitosti, avšak prodej samotný tento soud nevykoná. Prodej nemovitosti se realizuje až postupem dle exekučních pravidel, pravomocné rozhodnutí je exekučním titulem a navrhnout jeho provedení musí některý spoluvlastníků. Až do doby, kdy dojde k faktickému prodeji a rozdělení výtěžku, zůstává věc ve spoluvlastnictví bez ohledu na existenci soudního rozhodnutí.
Závěrem
Spoluvlastnictví k nemovitosti zanikne v případě rozdělení nemovitosti nebo prodejem nemovitosti a rozdělením výtěžku, až skutečným rozdělením nebo prodejem. V případě vypořádání přikázáním věci za náhradu spoluvlastnictví zaniká již dnem právní moci takového soudního rozhodnutí.
Řešíte vypořádání spoluvlastnictví a nemůžete dosáhnout dohody mezi spoluvlastníky ? Potřebujete znát odpovědi na další specifika rozdělení spoluvlastnictví – jak to bude s těmi, kdo v nemovitosti bydlí a mohou např. soudním rozhodnutím ztratit právní důvod k bydlení ? Obraťte se na nás, rádi Vám zodpovíme tyto otázky a nalezneme pro Vás přijatelné řešení.