Dne 6. 1. 2023 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku a zákona o ochraně spotřebitele, která se dotkla zejména podnikatelů v on-line prostředí. Má však dopad i na rezidenční development, konkrétně na podnikatelský prodej nemovitých věcí spotřebitelům.
V tomto článku se zabýváme pravděpodobně nejzásadnější změnou v oblasti reklamací, která se týká zákonné záruky, resp. lhůty kupujícího pro vytknutí vad nemovitosti.
Stará vs. nová legislativa
Za donedávna platné právní úpravy bylo soudy opakovaně judikováno, že se na podnikatelský prodej nemovitostí použije právní úprava o prodeji zboží v obchodě. Tato úprava obsahovala mimo jiné ustanovení, které bylo většinovou odbornou veřejností považováno za vymezení dvouleté zákonné záruky pro každou takto prodávanou věc.
Nové zákonné znění je postaveno jinak. Občanský zákoník obsahuje nově výslovné ustanovení přímo pro prodej nemovitostí spotřebitelům, které lze shrnout takto: pokud se projeví vada v průběhu dvou let od převzetí (resp. od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, dále uvádíme pro zjednodušení jen převzetí), má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při převzetí, pokud to povaha vady nevylučuje.
Porovnání úprav
Dříve měl kupující dvouletou záruku na zakoupenou nemovitost, jinými slovy měl ze zákona garanci, že si nemovitost uchová své vlastnosti po dobu dvou let. Pokud tak kupující vytkl prodávajícímu vadu nemovitosti vzniklou v průběhu uvedené doby, prodávající musel vadu posoudit a pokud došel k závěru, že se o vadu skutečně jedná, bylo jeho povinností nemovitost opravit, poskytnout slevu či jiné právo z vad kupujícímu.
Podle nové právní úpravy již však tato záruka dána není. Kupující má práva z vad pouze tehdy, pokud má nemovitost vadu, tj. pokud nejsou skutečné vlastnosti nemovitosti v souladu se smlouvou a právními předpisy, ke dni převzetí nemovitosti kupujícím.
Pokud však kupující vytkne vadu v průběhu dvou let od převzetí nemovitosti, tak se dle zákona má za to, že vada existovala již při převzetí a je na prodávajícím, aby případně prokázal, že tomu tak není.
V praxi to znamená, že v situaci, když kupující vytkne v průběhu dvou let od převzetí vadu nemovitosti, prodávající bude primárně posuzovat, zda vada existovala již při převzetí nemovitosti kupujícím, či nikoliv.
Pokud prodávající prokáže, že vada neexistovala při převzetí, má právo z tohoto důvodu reklamaci kupujícího zamítnout. Pokud nikoliv a je vyhodnoceno, že se o vadu (existující již při převzetí) skutečně jedná, je povinností prodávajícího nemovitost opravit, poskytnout slevu či jiné právo z vad kupujícímu.
Shrnutím uvádíme, že stěžejní rozdíl mezi starou a novou právní úpravou u reklamací nemovitostí při podnikatelském prodeji spočívá v tom, že prodávající bude v rámci vyřizování reklamace nově primárně zkoumat, zda vada existovala či neexistovala již při převzetí a pokud prokáže, že vada neexistovala při převzetí, bude moci (oproti staré právní úpravě) z tohoto důvodu kupujícím uplatněnou reklamaci zamítnout.
Existence vady při převzetí
Doplňujeme, že problematika posouzení, zda vada existovala již při převzetí či nikoliv, je poměrně složitá a záležet vždy bude na individualitě daného případu.
Pokud se například po 3 měsících od převzetí bytu začne protáčet vodovodní baterie u umyvadla, nelze reklamaci jednoduše zamítnout s odůvodněním, že ke dni převzetí se baterie neprotáčela.
Je potřeba zkoumat, zda byl materiál baterie ke dni převzetí zcela v pořádku a ve smluvené, resp. obvyklé jakosti (kvalitě). Materiál baterie by měl být dimenzován tak, aby vydržel funkční po obvyklou dobu. Obvyklou dobou funkčnosti pak jistě v případě vodovodní baterie nebudou pouze 3 měsíce, nýbrž delší časové období.
Kromě samotného materiálu baterie pak bude nezbytné zkoumat i další faktory, které mohou mít na posouzení bez/vadnosti baterie ke dni převzetí vliv. Například, zda bylo umístění a upevnění baterie provedeno správně. Nesrovnalosti při montáži se mnohdy projeví až postupem času a nemusí být zřejmé již při převzetí nemovitosti.
Z výše uvedeného je patrné, že posouzení bez/vadnosti věci ke dni převzetí nemovitosti může být v mnoha případech složité a zamítnutí reklamace z důvodu neexistence vady při převzetí obtížněji realizovatelné. Máme za to, že množství případů, u kterých bude možné v návaznosti na změnu právní úpravy reklamaci zamítnout, bude v praxi relativně malé.
Řešíte s kupujícím reklamaci a nejste si jistí, jak správně postupovat? Nebo máte jiné dotazy k právům z vad? Neváhejte se na nás obrátit.
