Pronajímáte prostory sloužící podnikání na dobu určitou? Pak byste měli vědět, že nájemce má v určitých případech možnost smlouvu vypovědět i před uplynutím sjednané doby, a to pro tzv. podstatnou změnu okolností. Ačkoliv je tato možnost v občanském zákoníku explicitně uvedena u nájmu bytu, dle rozhodnutí Nejvyššího soudu z letošního roku lze toto ustanovení vztáhnout i na nájem podnikatelského prostoru. Nejvyšší soud tak otevřel nájemcům další možnost, jak se z nájmu podnikatelského prostory vyvázat.
Riziko změny okolností
Je-li sjednán nájem prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou, jsou zákonné možnosti ukončení nájemního vztahu poměrně limitované. Neujednají-li si to strany výslovně ve smlouvě, není například možné smlouvu jednostranně vypovědět. Podstatná změna okolností je další možnou cestou, jak může nájemce smluvní vztah jednostranně ukončit. Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu by se ustanovení o podstatné změně okolností mělo vykládat spíše restriktivně, protože se jedná o citelný zásah do smluvní svobody. Půjde tak spíše o méně časté a extrémní případy. Důležité je také zdůraznit, že musí jít o okolnosti podstatné, které nemohl nájemce v době uzavření smlouvy předvídat. Konkrétní případy soud neuvádí, je nutné je posuzovat vždy v každém jednotlivém případě samostatně.
Podnikatelské riziko
Nejvyšší soud uzavřel, že za nepředvídatelné nelze považovat běžné podnikatelské riziko. Změnou okolností nebude skutečnost, že podnikání nájemce v prostorách není tak úspěšné, jak předpokládal při uzavření smlouvy o nájmu. K ochraně podnikatelského rizika tedy ustanovení nesměřuje, účelem zůstává umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídatelné situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby splnili své smluvní závazky.
Závěr
Nájemce má, pokud nesplňuje důvody, pro které by mohl předčasně ukončit nájemní vztah na dobu určitou v souladu s ujednáními v nájemní smlouvě, možnost domáhat se ukončení nájemního vztahu pro specifický důvod spočívající ve změně podstatných okolností. Pro právní posouzení věci je proto relevantní především zjištění, zda a do jaké míry se změnily okolnosti, jež objektivně existovaly ke dni uzavření smlouvy, oproti okolnostem nastalým v době trvání smluvního vztahu. Určující přitom je, jak tyto změněné okolnosti vymezí nájemce ve své výpovědi z nájmu.
Vzhledem k tomu, že je předmětné ustanovení poměrně neurčité a přináší tak do smluvního vztahu nejistotu pro obě smluvní strany, je v některých případech žádoucí v nájemní smlouvě tuto možnost ukončení nájemního vztahu přímo vyloučit. Pokud tak smluvní strany učiní, ustanovení se nepoužije a nájem bude možné ukončit pouze z jiných zákonných důvodů nebo důvodů uvedených ve smlouvě.
Počítá vaše nájemní smlouva se změnou okolností jako důvodem pro předčasné ukončení nájemní smlouvy? Víte, jak se bránit proti nájemcem podané předčasné výpovědi z nájmu dle tohoto specifického důvodu? Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme.