Je-li pronajatá nemovitost zapsána v katastru nemovitostí, lze k ní do katastru nemovitostí zapsat i nájemní právo. Děje se tak na základě návrhu vlastníka nemovitosti nebo nájemce, ten však potřebuje od vlastníka předchozí souhlas. Obdobně jako nájemní právo lze takto nechat zapsat i přenechání věci k užívání a požívání jinému tzv. pacht. Z jakých důvodů je vhodné tento zápis provést a jak? Na to se zaměříme v dnešním článku.
O existenci nájemního vztahu není pochyb
Zápis nájmu v katastru nemovitostí přináší vyšší právní jistotu pro nájemce, neboť třetím stranám bude existence tohoto užívacího práva zřejmá, resp. lze ji snadno prokázat právě listem vlastnictví nemovitosti, v níž se nájem nachází. Princip materiální publicity (vyjadřující zjednodušeně, co je psáno, to je dáno) se v katastru nemovitostí uplatňuje již od 1.1.2015 a každý může mít důvěru, že zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu.
Prokázat existenci nájemního vztahu jen listem vlastnictví k dané nemovitosti může být výhodné zejména při jednání s úřady nebo za situace, kdy smluvní strana nechce zveřejňovat obsah uzavřené smlouvy, ve kterém mohou být i ujednání, na něž se vztahují obchodní tajemství např. u podnikatelského nájmu nebo ujednání, o nichž chtějí strany zachovat mlčenlivost (např. o výši nájemného).
Zápis nájmu v katastru nemovitostí nemá konstitutivní účinky a ze zápisu užívacího práva na základě nájemní smlouvy nelze činit věcné právo. Jinými slovy zápisem do katastru nemovitostí nájemní vztah nevzniká (ten vznikl kdykoli předtím uzavřením nájemní smlouvy a zapsat do katastru nemovitostí lze i nájmy desítky let staré, pokud nájemní vztah trvá) a nájemní vztah nadále zůstává ujednáním jen mezi smluvními stranami (nepůsobí vůči všem jako věcné právo). Zápis pouze dává ve známost, že je nemovitost nájemním vztahem dotčena, což může být podstatná informace pro budoucí kupující, investory apod.
Změna vlastnictví nemovitosti
Při změně vlastníka nemovité věci např. na základě prodeje nemovitosti, nemůže nový vlastník namítat, že se zatížením nemovitosti nájemním vztahem nebyl srozuměn, neboť neznalost zapsaných údajů v katastru nemovitostí nikoho neomlouvá.
Nový vlastník vstupuje automaticky do postavení pronajímatele a jen z důvodu změny vlastnického práva k nemovitosti nemá právo nájem nájemci vypovědět. Ujednání v nájemní smlouvě, která však původní vlastník nemovitosti s nájemcem sjednal nad rámec zákonných ustanovení, budou platit a budou pro nového pronajímatele závazná jen v případě, že nový vlastník byl s obsahem nájemní smlouvy seznámen. Aby se nový pronajímatel nezprostil povinností sjednaných mezi nájemcem a předchozím pronajímatelem, musí být jisté, že o těchto ujednáních věděl. A v případě zapsaného nájmu v katastru nemovitostí tak lze prokázat, že o nájemním vztahu vědět mohl a mohl si od původního vlastníka vyžádat opis nájemní smlouvy, aby se s jejím obsahem seznámil.
Vkladová listina
Nájem se zapisuje do katastru nemovitostí vkladem na základě doložených písemností v listinné či elektronické podobě. Vkladovou listinou je typicky smlouva – zde smlouva o nájmu bytu, smlouva o nájmu nemovité věci či smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání. Vkladové řízení podléhá správnímu poplatku 2.000,- Kč.
I když nájemní smlouva (s výjimkou nájmu bytu) nevyžaduje písemnou formu, pro účely zápisu do katastru nemovitostí ji lze jen doporučit. V případě, že nájemní smlouva sepsána není nebo je-li nepřesná, neurčitá a při vkladovém řízení před katastrálním úřadem by nebyla způsobilá k zápisu a smluvní strany nedostatky této smlouvy nechtějí odstranit, lze spolehlivě využít formu souhlasného prohlášení.
Souhlasné prohlášení mohou smluvní strany použít i v případě, že jejich vzájemná smlouva žádnými vadami netrpí, ale strany nechtějí její celý obsah zveřejnit tím, že jí vloží do sbírky listin katastru nemovitostí.
Souhlasné prohlášení o vzniku, změně nebo zániku práva musí mít náležitosti dané katastrální vyhláškou a mimo jiné musí obsahovat prohlášení stran, že vznikající, měněná nebo zaniklá práva nejsou mezi nimi sporná ani pochybná.
Zapsat lze nájem i části nemovitosti
Při nájmu jen části nemovité věci nedochází k jejímu rozdělení v katastru nemovitostí. Pokud bude nájemním vztahem zatížena jen část pozemku nebo jen část budovy, lze ke vkladové listině připojit situační nákres, schéma budovy s vyznačením části, které se nájem týká nebo zachycení předmětu nájmu v kopii katastrální mapy, pokud jde o pozemek. Lze tedy připustit situaci, že k jedné nemovitosti budou zapsána zatížení více nájemními právy různých nájemců.
Jakékoli otázky související s nájemním vztahem s Vámi rádi probereme.
Neváhejte nás kontaktovat.