V případě koupě nemovitosti se lze často setkat se situací, kdy je na příslušném listu vlastnictví k nemovitosti evidováno právo tzv. „zákazu zcizení a zatížení“. Ať už jste kupujícím nebo prodávajícím, měli byste být v takovém případě na pozoru, neboť vám takový zákaz může zkomplikovat plánovanou koupi nemovitosti.
K čemu slouží zákaz zcizení a zatížení a jak jej zřídit?
V realitní praxi je zákaz zcizení a zatížení nejčastěji sjednáván v souvislosti se zřízením zástavního práva, a to zejména u nemovitostí. Zákaz lze zřídit i u věcí movitých (typicky například u podílu ve společnosti s ručením omezeným), nejčastěji je ale zřizován u nemovitostí, neboť ty jsou evidované v katastru nemovitostí, mají vysokou hodnotu a nelze je bez součinnosti katastrálního úřadu zcizit nebo zatížit. Typicky se také zřizuje zákaz zcizení a zatížení současně při zřizování služebnosti bytu, a to v situaci, kdy osoba oprávněná ze služebnosti si chce zajistit, že nemovitost nebude zatížena nebo převedena na jiného vlastníka.
Zákaz zcizení i zatížení lze zřídit i samostatně. Častěji jsou ale oba zákazy zřizovány dohromady, neboť věřiteli poskytují větší jistotu, že vlastník nebude s předmětnou nemovitostí nijak disponovat. Co se účinků zákazu vůči třetím osobám týče, v souladu s ust. § 1761 občanského zákoníku, působí oba zákazy, jak zákaz zcizení, tak zatížení, jen mezi stranami, pokud nebyly zřízeny jako věcné právo. Prakticky to u nemovitostí znamená, že pokud je zákaz zcizení a zatížení sjednán pouze mezi stranami a není zapsán do katastru nemovitostí, katastrální úřad nebude takový zákaz brát v potaz. Nemovitost tak může být zcizena nebo zatížena i proti vůli osoby oprávněné ze zákazu zcizení a zatížení. Pokud však zákaz zcizení a zatížení bude zřízen jako právo věcné, tedy bude evidován v katastru nemovitostí, nemůže žádná třetí osoba namítat, že o takovém zákazu nevěděla. Katastrální úřad v takovém případě bez souhlasu příslušné osoby není oprávněn nemovitost zcizit nebo zatížit.
Občanský zákoník nestanovuje přímo, jak zákaz zcizení a zatížení vzniká, jaký je jeho obsah nebo jak zaniká. Pouze stanoví, že u zatížení nemovitostí je nutné dodržet písemnou formu. Aby byl zákaz zcizení a zatížení zřízen jako věcné právo (s výše popsanými účinky), je nutné jej zapsat do katastru nemovitostí. Obecně se zákaz zcizení a zatížení nemovitosti zapisuje do katastru nemovitostí vkladem, v souladu se zákonem o katastru nemovitostí. K platnosti zákazu je nutné, aby byl zřízen na dobu určitou a přiměřenou dobu v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany. V praxi se nejčastěji zřizuje zákaz zcizení a zatížení v textu související smlouvy (např. v případě zřízení zástavního práva v textu zástavní smlouvy), lze jej však zřídit i v samostatné dohodě.
Jaké má účely zákaz zcizení?
Zcizením se rozumí právní jednání vlastníka, na základě kterého převádí vlastnické právo k věci na jinou osobu. Typicky půjde o případ, kdy vlastník prodá nemovitost jiné osobě. K převodu vlastnického práva však nemusí docházet pouze na základě kupní smlouvy, ale i na základě darovací smlouvy, směnné smlouvy apod.
Zřízením zákazu zcizení se dispozice s nemovitostí omezí, vlastník tedy není oprávněn po sjednanou dobu převést vlastnické právo na jinou osobu. Věřitel tak má jistotu, že k nemovitosti nenabude vlastnické právo neznámá třetí osoba, se kterou nemá žádné zkušenosti.
Jaké má účely zákaz zatížení?
Oproti výše uvedenému zákazu zcizení je nutné odlišit zákaz zatížení. Zatížením není myšleno převedení vlastnického práva k nemovitosti, ale zřízení věcného práva k nemovitosti ve prospěch třetí osoby, které omezuje vlastníka disponovat s nemovitostí (vyjma zcizení). Jde například o zřízení předkupního práva, věcného břemene nebo zástavního práva. Zatížením naopak není přenechání věci k užívání jiné osobě pouze na základě závazkového vztahu, jako je nájem nebo pacht.
V případě zřízení zákazu zatížení je vlastník nemovitosti omezen ve zřízení věcného práva ve prospěch třetí osoby. Zákaz se vztahuje zejména na zatížení vzniklé na základě právního jednání (typicky na základě smlouvy). K porušení zákazu tak zpravidla nedojde tím, že je k nemovitosti zřízeno zástavní právo ze zákona nebo rozhodnutím soudu.
Na co si dát v praxi pozor?
Při zřizování zákazu zcizení a zatížení je nutné předem nastavit pravidla, kdo může dát souhlas s právním jednáním, které je v rozporu s předmětným zákazem. Pro posouzení, kdo uvedený souhlas může dát, je rozhodující formulace zákazu. V případě, že bude zákaz zcizení sjednán absolutně, tedy bez možnosti udělení souhlasu, může nastat komplikace při zcizování nemovitosti s udělováním souhlasu. V takovém případě totiž nemusí katastrálnímu úřadu stačit ani souhlas oprávněné osoby, bude tak nutné zákaz zcizení a zatížení rovnou vymazat z katastru nemovitostí.
V praxi nastává problém například v situaci, kdy se zapisuje nejdříve zástavní právo k nemovitosti (spolu se zákazem zcizení) a až následně se převádí vlastnické právo ve prospěch kupujícího (obvykle po načerpání kupní ceny do advokátní úschovy). V takovém případě může nastat problém s převedením vlastnického práva k nemovitosti, pokud sjednaný zákaz zcizení a zatížení v zástavní smlouvě neobsahuje výjimku pro plánovanou kupní smlouvu. Vždy je tak vhodné pečlivé prostudování formulace a podmínek sjednávaného zákazu.
Pokud byste potřebovali pomoc se zřízením zákazu zcizení a zatížení nebo vyhotovením zástavní smlouvy, případně pokud máte otázky na toto téma, neváhejte se na nás obrátit.