Novela občanského zákoníku účinná od 1. 7. 2020 s sebou přinesla mimo jiné také změny v úpravě společenství vlastníků jednotek (SVJ). Změny v úpravě SVJ navazují na změny týkající se prohlášení vlastníka a povinností vlastníků jednotek. Níže si proto představíme, jakých oblastí fungování SVJ se novela dotkla.
Povinnost a právo založit SVJ
Dosavadní úprava byla nejasná v otázce, kdy SVJ může (ale i musí) být založeno. Novela se snaží tyto nejasnosti odstranit a stanoví tak přesnější pravidla pro založení SVJ. V zákoně je již postaveno najisto, že SVJ může založit, tzn. přijmout stanovy, a nechat vzniknout zápisem do veřejného rejstříku, i pouze jediný vlastník všech jednotek vymezených prohlášením vlastníka. V praxi tímto jediným vlastníkem bude nejčastěji developer, který založí a nechá SVJ zapsat do rejstříku ještě před prodejem jednotek.
Zpřesnění se pak dočkala i úprava, kdy vzniká povinnost založit SVJ. Nová úprava stanoví najisto, že by nemělo dojít k situaci, že v domě budou více než 4 vlastníci jednotek, aniž by bylo založeno SVJ. SVJ je pak nutné založit, pokud v domě bude minimálně 5 jednotek a 4 různí vlastníci těchto jednotek. Pokud v tomto případě SVJ nebude založeno a zapsáno do veřejného rejstříku, katastr nemovitostí nepovolí převod jedné z jednotek do vlastnictví 5. osoby.
Modelový příklad:
V třípatrovém domě bude celkem šest jednotek (bytů). Jedna osoba bude vlastnit tři jednotky a zbývající tři jednotky budou vlastnit jiné tři osoby. Pokud se vlastník tří jednotek rozhodne jednu z těchto jednotek prodat jiné osobě (která nevlastní v domě žádnou jednotku), katastr nemovitostí tento převod jednotky neprovede, pokud nebude založeno a ve veřejném rejstříku zapsáno SVJ.
Převod mezi stávajícími vlastníky jednotek však není omezen. Pokud tedy ve výše uvedeném případě vlastník tří jednotek prodá jednu ze svých jednotek některému ze současných vlastníků jednotek v domě, katastr nemovitostí tento převod provede. To stejné platí pro případ, že se jeden z vlastníků jednotek rozhodne prodat všechny své jednotky v domě jiné osobě (která nevlastní v domě žádnou jednotku), a tohoto „čtvrtého vlastníka“ tak nahradí jiný „čtvrtý vlastník“. I v tomto případě katastr nemovitostí tento převod provede.
Jak založit SVJ?
Dle nové úpravy je možné založit SVJ v podstatě třemi způsoby.
První dva způsoby se vztahují na situace, kdy již jednotky vlastní více vlastníků. Bude se tak jednat především o případy, kdy dochází k rozdělení již stojícího staršího domu na jednotky (například přechod z družstevního vlastnictví) nebo když vznikne dům na základě smlouvy o výstavbě mezi vlastníky jednotek. V případě více vlastníků jednotek se tak SVJ zakládá:
- ustavující schůzí vlastníků jednotek – Na této schůzi se hlasuje o přijetí stanov. K přijetí je nutné získat hlasy většiny všech vlastníků jednotek. O přijetí stanov na schůzi bude nutné pořídit notářský zápis o rozhodnutí orgánu (tj. ustavující schůze) obsahující znění stanov, který bude podkladem pro zápis SVJ do veřejného rejstříku.
- shodou všech vlastníků jednotek – Shodou vlastníků jednotek je myšleno to, že se o založení SVJ nekoná ustavující schůze jako taková. K založení SVJ bude vypracován notářský zápis o právním jednání – obsahující stanovy, a všichni vlastníci jednotek prohlásí u notáře, že s těmito stanovami souhlasí. Tento notářský zápis pak bude podkladem pro zápis SVJ do veřejného rejstříku.
V případě, že SVJ zakládá jediný vlastník všech jednotek (developer), založí SVJ přijetím stanov (jejich podpisem). V tomto případě stanovy nemusí být ve formě notářského zápisu. Podkladem pro zápis SVJ do veřejného rejstříku tak bude prosté znění stanov s podpisem jediného vlastníka jednotek.
První členové statutárního orgánu SVJ
Stále pak platí, že první členové statutárního orgánu (kterým je výbor či předseda) jsou určeni ve stanovách. Na výše uvedené ustavující schůzi vlastníků jednotek tak nedochází k oddělenému hlasování o jmenování členů statutárního orgánu. O prvních členech statutárního orgánu se hlasuje prostřednictvím hlasování o přijetí stanov jako celku.
Zákon nově upravuje, že ustanovení o prvních členech statutárního orgánu je možné po vzniku SVJ ze stanov vypustit. Smyslem tohoto vypuštění je dle důvodové zprávy k novele to, aby v případě změny členů statutárního orgánu nemuselo docházet také ke změně stanov ve formě notářského zápisu.
Postavení najisto, že změna prvních členů statutárního orgánu nebude v tomto případě také změnou stanov, lze kvitovat. Co se týče výše uvedené výhody, že ke změně členů statutárních orgánů nebude nově nutné provést notářský zápis, tak tato výhoda uvedená v důvodové zprávě fakticky odpadla, neboť změny se dočkala také úprava formy změny stanov.
Změna stanov SVJ podle předchozí právní úpravy
Účinností nového občanského zákoníku (od 1. 1. 2014) vznikla právní nejistota, jakou formou je nutné měnit stanovy SVJ přijaté ve formě notářského zápisu. U SVJ vzniklých po 1. 1. 2014 bylo nutné stanovy měnit formou notářského zápisu, jak nově upravil aktuální občanský zákoník. Problematická byla však otázka, zda se tato úprava uplatní i na SVJ vzniklá před 1. 1. 2014. Občanský zákoník totiž (na rozdíl od jiných typů právnických osob) jasně neuvedl, zda se SVJ v tomto řídí stále původní úpravou či již novou úpravou.
Tuto otázku ještě zkomplikovaly vrchní soudy v Olomouci a v Praze. Dle Vrchního soudu v Praze nebylo nutné postupovat podle nové úpravy a stanovy bylo možné měnit i bez notářského zápisu. Vrchní soud v Olomouci však rozhodl opačně, tedy že ke změně stanov je nutné vždy provést notářský zápis. Až v červenci 2016 se povedlo tento rozpor vyřešit na společné poradě vrchních soudů, která sjednotila názor. Vrchní soudy se shodly na tom, že bude využíván dvojí přístup, a to:
- SVJ vzniklá do 1. 1. 2014 – změna stanov (přijatých formou notářského zápisu) – bez notářského zápisu
- SVJ vzniklá od 1. 1. 2014 – změna stanov (přijatých formou notářského zápisu) – notářským zápisem.
Ačkoliv tak vrchní soudy tuto otázku vyřešily jasně, nelze určitě říct, že je pro SVJ srozumitelné, proč tímto vznikla tak rozdílná pravidla.
Změna stanov SVJ podle nové právní úpravy
Výše uvedený dvojí přístup by měl být odstraněn novelou účinnou od 1. 7. 2020, která upravila, že při změně stanov se nevyžaduje provedení notářského zápisu. Je však třeba upozornit na to, že toto zrušení požadavku na notářský zápis bylo do novely vloženo až na základě pozměňovacího návrhu v Poslanecké sněmovně. Důvodová zpráva se k tomuto proto nijak nevyjadřuje.
Dále je třeba upozornit, že novela opět výslovně v přechodných ustanovení neřeší, zda se toto zrušení požadavku notářského zápisu uplatní také na SVJ vzniklá v rozmezí od 1. 1. 2014 do 30. 6. 2020 (do účinnosti novely). Z účelu úpravy je však zřejmé, že cílem této změny bylo sjednotit úpravu, a tak by mělo dle našeho názoru platit pro všechna SVJ pravidlo, že změnu stanov není nutné provádět notářským zápisem.
Změna stanov před vznikem SVJ
Podle původní úpravy platilo, že pokud byly stanovy součástí prohlášení vlastníka či smlouvy o výstavbě, nemohly být změněny do okamžiku vzniku SVj, tj. do zápisu do veřejného rejstříku. V případě, že však byly stanovy přijaty jako samostatný dokument, stanovy SVJ bylo možné změnit kdykoliv.
Jelikož developeři zakládali SVJ již zahrnutím stanov do prohlášení vlastníka, vznikl jim problém, že pokud chtěli změnit stanovy, mohli tak učinit až po zápisu SVJ do veřejného rejstříku. I s ohledem na to, že nově nemají být stanovy součástí prohlášení vlastníka, jak jsme psali v předchozím článku, byl výše uvedený zákaz změny stanov zrušen. Nově lze stanovy měnit již před vznikem SVJ. Ke změně stanov je pak nutný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
V případě, že byste potřebovali pomoci se založením SVJ či změnou stanov, neváhejte se na nás obrátit.
