Od 1. 7. 2020 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku, která přináší změny do úpravy bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků jednotek (SVJ).
V předchozích článcích jsme se věnovali tomu, jak novela upravila předkupní právo, nové povinnosti vlastníků jednotek, změnu prohlášení vlastníka a založení SVJ.
V tomto článku si představíme, jakým způsobem se novela dotkla role shromáždění SVJ při uzavírání smlouvy se správcovskou společností.
Výběr správcovské společnosti
Správu bytového domu a pozemku často zajišťují pro SVJ profesionální správcovské společnosti. Správcovská společnost v rámci své činnosti zajišťuje údržbu domu a pozemku, poskytuje SVJ administrativní podporu, vybírá a spravuje příspěvky vlastníků jednotek a zálohy na služby, či dokonce v určitých věcech zastupuje SVJ.
Zajištění faktického fungování SVJ je tak často přesunuto na tuto správcovskou společnost.
Jedním z nejdůležitějších rozhodnutí v rámci SVJ je proto volba správcovské společnosti. Z tohoto důvodu je vhodné, aby se na výběru správcovské spolčenosti podíleli také samotní vlastníci jednotek.
Vlastníci jednotek se na výběru správcovské spolčenosti podílejí prostřednictvím rozhodování v rámci shromáždění SVJ. Podle původní ale i nové úpravy totiž platí, že shromáždění SVJ rozhoduje o:
- výběru správcovské společnosti; a
- změně správcovské společnosti.
Smlouva se správcovskou společností
Volbou správcovské společnosti to však nekončí. Se správcovskou společností je totiž uzavírána smlouva, ve které se nastaví podmínky spolupráce, a to zejména:
- odměna pro správcovskou společnost za její činnost,
- rozsah činnosti správcovské společnosti,
- pravidla hospodaření s příspěvky a zálohami vlastníků,
- pravidla komunikace s vlastníky a s výborem či předsedou SVJ, a
- doba trvání spolupráce, apod.
Vzhledem k širokému rozsahu činnosti správcovské společnosti je důležité, aby podmínky spolupráce mezi správcovskou společností a SVJ byly ujednány podrobně a kvalitně. V opačném případě zde totiž vzniká prostor na vznik budoucích nedorozumění a problémů.
Schválení smlouvy se správcovskou společností
Dle právní úpravy účinné do 30. 6. 2020 se i na uzavírání této smlouvy podílelo shromáždění SVJ. Shromáždění SVJ totiž rozhodovalo o:
- schválení smlouvy se správcovskou společností,
- schválení změny smlouvy se správcovskou společností týkající se:
- ceny, a/nebo
- rozsahu činnosti.
Nově se od 1. 7. 2020 však povinnost tohoto schvalování ruší. Nově tak postačí, že shromáždění SVJ schválí výběr správcovské společnosti a konkrétní podmínky smlouvy bude již vyjednávat a přijímat pouze statutární orgán SVJ (předseda SVJ či výbor SVJ).
Tato změna byla dle důvodové zprávy provedena ve snaze umožnit větší pružnost SVJ, neboť schvalování znění či změny smlouvy v rámci shromáždění SVJ může být zdlouhavé.
Dopad novely na stávající SVJ
Novela k výše uvedenému zrušení povinnosti schvalovat znění či změnu smlouvy se správcovskou společností výslovně nestanoví, zdali se tato úprava použije také na již existující SVJ. Teoreticky by se tak zrušení povinnosti schvalovat znění či změnu smlouvy se správcovskou společností mohlo uplatnit i na existující SVJ.
Prakticky se však stávajících SVJ tato změna nedotkne. Působnost shromáždění SVJ je totiž stanovena v již přijatých stanovách, a to podle předchozí úpravy.
Stávající SVJ totiž zpravidla mají ve stanovách výslovně upraveno, že znění či změnu smlouvy se správcovskou společností schvaluje shromáždění SVJ.
Občanský zákoník pak uvádí, že do působnosti shromáždění SVJ patří i další záležitosti (nad rámec těch stanovených zákonem) stanovené stanovami. Jestli tedy stanovy určují, že znění či změnu smlouvy se správcovskou společností schvaluje shromáždění SVJ, bude to platit i přes zrušení této povinnosti v zákoně přijatou novelou.
Dopad novely na nová SVJ
Pro SVJ, která budou založena po účinnosti novely (1. 7. 2020), pak platí, že v působnosti shromáždění SVJ dle zákona již není rozhodování o znění či změně smlouvy se správcovskou společností.
Právo shromáždění SVJ rozhodovat o znění či změně smlouvy se správcovskou společností však může být vloženo do stanov. Pokud by tak zakladatelé SVJ měli zájem dát shromáždění SVJ právo rozhodovat o znění či změně smlouvy se správcovskou společností, mohou tak učinit při přípravě znění stanov.
Dále je třeba upozornit na pravidlo, že shromáždění SVJ má právo určit (vyhradit si), že chce rozhodnout i o určité věci, která není dle zákona či stanov v jeho působnosti. I kdyby tak ve stanovách nebylo určeno, že shromáždění SVJ rozhoduje o znění či změně smlouvy se správcovskou společností, shromáždění SVJ může svým rozhodnutím určit, že v daném konkrétním případě bude o tomto rozhodovat.
V případě, že byste potřebovali pomoci s přípravou či změnou stanov SVJ, neváhejte se na nás obrátit.
