Tento článek se věnuje tzv. smlouvě o výstavbě. Smlouva o výstavbě má praktické využití v případě výstavby nových bytů v již existující budově, zejména výstavby půdních bytů či nástaveb.
Smlouvu o výstavbě nejčastěji uzavírá developer s vlastníky budovy, kterými jsou obvykle vlastníci jednotek v budově. Níže v článku se dozvíte, na co byste měli dát pozor, pokud smlouvu o výstavbě uzavíráte, a to jak z pozice developera, tak z pozice vlastníka jednotky.
Smlouva o výstavbě z pohledu developera
Účelem uzavření smlouvy o výstavbě obvykle je, aby byl developerovi umožněn a zajištěn vznik nových bytových jednotek. Bytové jednotky mohou vzniknout pouze zápisem do katastru nemovitostí, a to obvykle na základě prohlášení vlastníka, které musí být součástí smlouvy. Smlouva tedy musí vymezit dosavadní jednotky v domě, určit společné části domu, stanovit výši spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku, vymezit nově vzniklé bytové jednotky v domě, určit nové společné části domu a stanovit nové výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Smlouva o výstavbě tedy musí splňovat přísná formální pravidla, jelikož jejich porušení by mohlo vést k problémům se zápisem vlastnického práva developera k nově vzniklým jednotkám.
Problém může nastat také tehdy, pokud některý vlastník jednotky převede svou jednotku na jinou osobu v době mezi uzavřením smlouvy a dokončením výstavby. Tato nová osoba nebude automaticky smluvní stranou smlouvy, což může rovněž způsobit nemalé komplikace. I na takové případy je tedy vhodné ve smlouvě pamatovat a připravit se na ně.
Dále je pro developera vhodné sjednat si ve smlouvě oprávnění usnadňující faktickou realizaci výstavby, např. možnost využívat pozemek pro uskladnění stavebního materiálu či možnost omezit na dobu nezbytně nutnou dodávky vody nebo energií do budovy.
Smlouva výstavbě z pohledu vlastníka jednotky
Z pohledu vlastníků jednotek je zejména důležité si pohlídat, aby smlouva o výstavbě obsahovala dostatečné finanční kompenzace. Výstavbou totiž obvykle dojde ke snížení jejich podílu na společných částech budovy a tím i jejich hlasovacích práv.
Dále je nutné mít na paměti, že samotné práce na výstavbě mohou vlastníky jednotek obtěžovat, zejména hlukem a prachem. Smlouva o výstavbě by proto kromě finanční kompenzace měla obsahovat závazek developera minimalizovat obtěžování vlastníků jednotek. Jedná se např. o stanovení délky výstavby, denní dobu provádění prací či úklid společných částí domu.
Důležité je také vzít v potaz, že v souvislosti s výstavbou může dojít i k poškození budovy. Developer by měl za takové případy výslovně nést odpovědnost a měl by mít i povinnost sjednat si pro tyto případy adekvátní pojištění.
Pokud byste potřebovali pomoc s přípravou či revizí smlouvy o výstavbě, případně pokud máte otázky na toto téma, neváhejte se na nás obrátit.
