Od 1. 7. 2020 vstupuje v účinnost další změna úpravy zákonného předkupního práva. Jedná se již o třetí změnu spojenou s přijetím nového občanského zákoníku, který je účinný od 1. 1. 2014.
Rekapitulace vývoje
Níže zrekapitulujme vývoj úpravy zákonného předkupního práva a následně si přiblížíme novou, resp. staronovou úpravu a její praktické dopady.
Do roku 2014
Do konce roku 2013 u nás platilo zákonné pravidlo, že při spoluvlastnictví věci (jak movité, např. auta, tak nemovité, např. pozemku) mají mezi sebou spoluvlastníci předkupní právo. To znamenalo, že pokud chtěl jeden spoluvlastník prodat svůj podíl na věci, musel jej nabídnout nejdříve druhému spoluvlastníkovi. Výjimkou bylo, pokud spoluvlastník prodával svůj podíl na věci své osobě blízké, v takovém případě se předkupní právo neuplatnilo.
Od roku 2014 do roku 2018
Nový občanský zákoník od roku 2014 přinesl zásadní změnu, kdy toto zákonné předkupní právo až na specifické výjimky zrušil. Předkupní právo vznikalo spoluvlastníků automaticky ze zákona pouze v určitých specifických případech, kdy spoluvlastnictví nemohli vznik spoluvlastníci ovlivnit (blíže si přiblížíme dále).
Tato změna se pak uplatnila na všechna spoluvlastnictví, tedy i na ta, která vznikla před rokem 2014. Nově tak mohl například jeden spoluvlastník pozemku převést svůj podíl na této věci volně jakékoliv třetí osobě. Tato osoba se pak stala novým spoluvlastníkem, aniž by to mohl druhý spoluvlastník ovlivnit.
Jelikož se jednalo zásadní změnu pravidel, upravoval nový občanský zákoník určité přechodné období. Bylo stanoveno, že zákonné předkupní právo u spoluvlastnictví dle staré úpravy bude platit ještě jeden rok po účinnosti nového občanského zákoníku, tedy do 1. 1. 2015.
Tato změna vyvolala diskusi mezi širokou veřejností a politickými zástupci, se snahou navrátit původní úpravu. Nejčastějšími argumenty pro návrat původní úpravy byla ochrana spoluvlastníka před vstupem třetí osoby do spoluvlastnického vztahu a snaha spíše sjednocovat vlastnictví v rukou jedné osoby (jednoho ze spoluvlastníků).
Od roku 2018 do 30. 6. 2020
V rámci poslanecké iniciativy proto došlo s účinností od 1. 1. 2018 k obnovení zákonného předkupního práva obdobným způsobem jako tomu bylo do roku 2014.
Občanský zákoník staronově zakotvil, že při převodu podílu na nemovité věci mají spoluvlastníci předkupní právo ze zákona, ledaže jde o převod osobě blízké. Zásadním rozdílem oproti úpravě účinné do roku 2014 však bylo, že toto zákonné předkupní právo se uplatnilo pouze na nemovité věci.
I tato úprava měla určitým způsobem zpětnou účinnost. Pokud došlo k převodu spoluvlastnického podílu v období, kdy bylo zákonné předkupní právo zrušeno, tak tyto převody zůstaly novou úpravou samozřejmě nedotčeny a předkupní právo se zpětně neuplatnilo.
Pokud však spoluvlastnictví vzniklo v období zrušení zákonného předkupního práva (např. partneři si koupili společně bytovou jednotku mezi lety 2014 až 2018), a následně po 1. 1. 2018 chtěl jeden spoluvlastník převést spoluvlastnický podíl na třetí osobu, postupovalo se již podle nové úpravy a druhému spoluvlastníkovi náleželo předkupní právo.
Problémy spojené s obnovením zákonného předkupního práva
Výše uvedené znovuzavedení předkupního práva však obnovilo jiné právní a praktické problémy spojené s určitými druhy převodu.
Nejčastějším problémem byl převod parkovacích stání či sklepních kójí v v bytovém domě společně s prodejem bytové jednotky. Jelikož podzemní parkovací stání a ani mnohdy sklepní kóje nelze vymezit z právního hlediska jako samostatnou věc, nezbývá mnohdy developerům než vymezit celou garáž jako jednu nebytovou jednotku. Jednotlivá parkovací stání jsou proto následně prodávána jako spoluvlastnický podíl na této nebytové jednotce.
Pokud se chce následně vlastník bytové jednotky s tímto parkovacím stáním přestěhovat a prodat bytovou jednotku s parkovacím stáním, může mít neřešitelný problém s prodejem parkovacího stání. Parkovací stání musí být totiž prodáváno jako spoluvlastnický podíl nebytové jednotce (garáži). K tomuto podílu však mají dle výše uvedené zákonné úpravy ostatní spoluvlastníci předkupní právo.
Takovýchto spoluvlastníků pak může být ve velkém bytovém domě desítky. Nabídnout všem spoluvlastníkům parkovací stání ke koupi, resp. zajistit od všech souhlas s převodem na třetí osobu (tj. prohlášení o nevyužíti předkupního práva), je prakticky nereálné. Navíc se může stát, že jeden či více spoluvlastníků bude mít o parkovací stání skutečný zájem, což by situaci ještě více zkomplikovalo.
Jako řešení této situace nová úprava umožňovala provést obecné vzdání se předkupního práva k nemovité věci všemi spoluvlastníky. Vzdání se předkupního práva se pak zapisovalo jako poznámka do katastru nemovitostí. Toto vzdání se však bylo použitelné především pro nové projekty a nově vzniklá spoluvlastnictví, kdy toto vzdání se zajistil například developer již v rámci prodeje jednotek v bytovém domě.
Pro již existující spoluvlastnické vztahy s několika spoluvlastníky bylo toto vzdání se předkupního práva prakticky takřka neproveditelné, neboť by bylo opět nutné zajistit součinnost všech spoluvlastníků.
Od 1. 7. 2020
S ohledem na výše uvedené problémy byla vedena opět diskuse, jak tyto situace upravit a umožnit bezproblémový prodej těchto druhů spoluvlastnických podílů.
Tato diskuse vyústila v další novelu připravenou vládou, jež měla upravit výjimky z předkupního práva pro situace jako je například prodej spoluvlastnického podílu jako parkovacího stání v garáži bytového domu.
Ústavně-právní výbor Poslanecké sněmovny však tento návrh výrazně pozměnil. Dle této změny mělo být zákonné předkupní právo (až na výjimky) opět zrušeno a úprava se měla vrátí do stavu účinného od 1. 1. 2014.
Tento návrh byl i přes nesouhlas Senátu schválen Poslaneckou sněmovnou a od 1. 7. 2020 je tak opět zákonné předkupní právo až na určité výjimky zrušeno. V tomto případě již však novela nestanovuje žádné přechodné období, v rámci kterého by se ještě po určitou dobu zachovalo zákonné předkupní právo dle předchozí úpravy. Zrušení předkupního práva je tak naplno účinně od 1. 7. 2020.
Vznik zákonného předkupního práva dle výjimek
Staronová úprava opět upravuje výjimky, v rámci kterých zákonné předkupní právo vzniká i po 1. 7. 2020. Zákonné předkupní právo vzniká v případě, že:
- spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti (např. dědictvím), nebo
- spoluvlastnictví vzniklo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit (např. vznik spoluvlastnictví rozhodnutím soudu).
Takovéto předkupní právo však trvá pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Dále se neuplatní v případě, že jsou zde více než dva spoluvlastníci, a spoluvlastnický podíl je převáděn jednomu ze spoluvlastníků. Zákonné předkupní právo se neuplatní ani v případě převodu podílu na věci manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.
Praktická aplikace
Ke dni 1. 7. 2020 se tak (alespoň pro tuto chvíli) pomyslný kruh úpravy předkupního práva uzavírá a navrací se stav účinný od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017.
Níže si uvedeme několik příkladů, kdy předkupní právo vzniká a kdy nikoliv.
K určení okamžiku vzniku předkupního práva je zásadní, kdy vzniká povinnost vyzvat k uplatnění předkupního práva, resp. právo na jeho uplatnění. Vyzvat k uplatnění předkupního práva musí spoluvlastník druhého spoluvlastníka poté, co uzavře se zájemcem převodní smlouvu.
Až v tomto okamžiku je nutné vyzvat druhého spoluvlastníka k uplatnění předkupního práva, a ten je až od tohoto okamžiku povinen v případě zájmu předkupní právo uplatnit. Pro vznik práva uplatnit předkupní právo není rozhodující okamžik obdržení či zaslání nezávazné nabídky k převodu podílu ani samotný proces jednání o prodeji.
Až po uzavření závazné smlouvy mezi spoluvlastníkem a zájemcem lze uplatnit předkupní právo, čímž dojde ke zrušení smlouvy se zájemcem.
V souladu s výše uvedeným pak mohou nastat tyto základní situace:
- Před 1. 7. 2020 byla uzavřena smlouva o převodu spoluvlastnického podílu se zájemcem = spoluvlastník má předkupní právo (podle předchozí úpravy).
- Po 1. 7. 2020 byla uzavřena smlouva o převodu spoluvlastnického podílu se zájemcem = spoluvlastník nemá předkupní právo (podle nové úpravy).
V praxi však samozřejmě mohou nastat i komplikovanější situace u kterých bude vzhledem ke změnám zákona složitější stanovit, zdali spoluvlastníkovi předkupní právo náleží či nikoliv, vždy pak bude nutné posuzovat jednotlivé okolnosti případu, zejména časovou posloupnost jednotlivých úkonů.
Co se pak týče výše zmiňované poznámky o vzdání se předkupního práva zapsané u nemovité věci v katastru nemovitostí, tak tu lze vymazat na základě žádosti podané katastrálnímu úřadu s odkazem na novelou zrušující předkupní právo.
Založení předkupního práva
Všechny výše uvedené novely a změny se pak týkají zákonného předkupního práva, které vzniká automaticky.
S ohledem na to, že od 1. 7. 2020 je až na výjimky toto zákonné předkupní právo zrušeno, mohou se spoluvlastnicí dostat do nekomfortní situace a mít zájem na trvání předkupního práva.
Takovéto situace je pak možné vyřešit smluvním ujednáním předkupního práva. Žádná z výše uvedených změn se totiž nedotýká práva spoluvlastníku sjednat si, že se mezi nimi předkupní právo aplikuje bez ohledu na zákonnou úpravu.
Toto předkupní právo však nelze stanovit jednostranně, tedy jeden ze spoluvlastníků nemůže prohlásil, že si vymiňuje předkupní právo. Vždy je nezbytná součinnost ostatních spoluvlastníků, neboť k založení předkupního práva mezi všemi spoluvlastníky je nutné ujednání všech těchto spoluvlastníků.
V případě nemovitých zapisovaných do katastru nemovitostí lze toto předkupní právo sjednat i jako právo věcné. To znamená, že se toto předkupní právo na základě ujednání mezi spoluvlastníky (a na základě návrhu na vklad do katastru nemovitostí) zapíše k dané nemovitosti na list vlastnictví v katastru nemovitostí, a toto předkupní právo se pak uplatní vždy i pro případné další nové spoluvlastníky této nemovitosti.
Z výše uvedeného je zřejmé, že pokud není úprava předkupního práva v zákoně ustálená, nemůže být jeho použití jednoduché ani v praxi. V případě, že byste potřebovali pomoci s úpravou předkupního práva, neváhejte se na nás obrátit.
