V rámci developerského projektu, ale také například u nastavení sousedských vztahů, vzniká často potřeba zřizovat věcná břemena, konkrétně služebnosti, kterými se nejčastěji zajišťuje právo třetích osob využívat cizí nemovitost.
Může se například jednat o služebnost cesty, na základě které vznikne právo jezdit po cizím pozemku, či služebnost inženýrských sítí, která umožní vést inženýrské sítě v cizím pozemku.
Pozemky však nejsou jedinými nemovitými věcmi, ke kterým by mohla vzniknout potřeba zřídit služebnost. Mohl by zde být zájem zřídit pozemkovou služebnost například ke stavbě, která není součástí pozemku (a je tak samostatnou věcí), či k jednotce.
V tomto článku se proto zaměříme na otázku, zdali lze i k jiným nemovitým věcem nežli pozemkům zřídit pozemkovou služebnost, a to i třeba tzv. vlastnickou služebnost.
Pozemková a osobní služebnost
Pozemková služebnost spočívá zejména v tom, že tzv. služebný pozemek může být určitým způsobem využíván či jinak sloužit ve prospěch jiného tzv. panujícího pozemku.
Vlastník služebného pozemku je tak povinen něčeho se zdržet nebo něco strpět (například ježdění přes jeho pozemek). Vlastník panujícího pozemku má naopak oprávnění využívat v určitém rozsahu daný služebný pozemek.
Osobní služebnost spočívá především v tom, že určitá věc může být využívána či jinak sloužit ve prospěch konkrétní osoby.
Rozdíl mezi pozemkovou a osobní služebností
Zásadní rozdíl mezi pozemkovou a osobní služebností je v tom, že osobou oprávněnou využívat pozemkovou služebnost (např. jezdit po cizím pozemku) není konkrétní osoba, ale každý vlastník panujícího pozemku, a to i jeho budoucí vlastníci až do zániku služebnosti.
Pozemková služebnost tak umožňuje založit práva a povinnosti k pozemkům bez ohledu na změnu vlastníků na obou stranách. Každý nový vlastník panujícího či služebného pozemku vstoupí do práv a povinností spojených se služebností zřízenou předchozími vlastníky.
Pozemková služebnost k „nepozemkům“
Občanský zákoník používá v ustanoveních upravujících pozemkové služebnosti jako označení věci, ke kterým jsou zřizovány, pouze pozemek. Přímo z textu zákona tak nevyplývá, že by pozemkové služebnosti mohly být zřízeny k jiným věcem nežli pozemkům. Pří výkladu práva však nelze vycházet pouze z textu zákona, ale je třeba posuzovat i jeho účel a smysl.
V tomto případě zde totiž není žádný právní ani hospodářský důvod, na základě kterého by nebylo vhodné zřizovat “pozemkové” služebnosti také k jiným nemovitým věcem. Naopak, zřízení takové služebnosti může být nezbytné k dosažení určitého hospodářského účelu a spravedlivého uspořádání věcí.
Pozemková služebnost, se pak neoznačuje za „pozemkovou“ proto, že by zde byl určitý důvod, proč by měly mít pozemky výhradní právo na zřízení takové služebnosti.
Smyslem označení služebnosti jako „pozemkové“ je dát najevo spojení práva užívat služebnost s určitou věcí (a to nikoliv pouze pozemkem) bez ohledu kdo je jejím vlastníkem, a nikoliv s konkrétní osobou, jako je tomu u osobní služebnosti.
Odborná praxe se proto shoduje na tom, že pozemková služebnost může být zřízena i k jiným nemovitým věcem nežli pozemku (například ke stavbě jako samostatné věci či jednotce).
Pozemková služebnost ke svým pozemkům
Občanský zákoník dále upravuje, že vlastník může zřídit pozemkovou služebnost také pouze ke svým pozemkům (tzv. vlastnická služebnost). Jedná se o výjimku z obecného pravidla, že nikomu nemůže sloužit jeho vlastní věc. Vlastník totiž zpravidla nepotřebuje k užívání jeho pozemku služebnost, neboť jej může užívat libovolně na základě vlastnictví.
Tato výjimka však byla zakotvena v zákoně zejména proto, aby umožnila vlastníkovi uspořádat dopředu poměry mezi vlastními nemovitostmi pro případ jejich budoucího prodeje. Vlastník tak tímto způsobem může například zřídit věcné břemeno cesty na pozemku, který plánuje prodat, ale potřebuje na tomto pozemku zachovat přístup pro svůj další sousední pozemek.
Z textu zákona však opět vyplývá, že tuto služebnost lze zřídit pouze k pozemkům, a nikoliv k jiným nemovitostem.
I v tomto případě pak v odborné praxi převládá názor, že tuto vlastnickou služebnost lze zřídit i k jiným nemovitým věcem nežli pouze k pozemkům. I zde totiž není důvod, proč by tato specifická služebnost měla být omezena pouze na pozemky.
Zřízení vlastnické služebnosti
Na závěr pro úplnost pak doplňujeme, že vlastnická služebnost se nezřizuje na základě smlouvy. Vlastník totiž sám se sebou nemůže uzavřít smlouvu. Tato služebnost se zřizuje na základě jednostranného prohlášení vlastníka o zřízení služebnosti.
Toto prohlášení pak bude tzv. vkladovou listinou připojenou k návrhu na zápis služebnosti do katastru nemovitostí. Prohlášení proto musí splňovat všechny náležitosti vkladové listiny stanovené katastrálními předpisy, stejně jako například smlouva.
Pokud byste potřebovali pomoci se zřízením služebnosti či jiného věcného břemene, neváhejte se na nás obrátit.
