Často se setkáváme s dotazy nájemců bytů, kdo je povinen hradit tu kterou položku na opravu nájemního bytu nebo kdo je povinen přispívat do tzv. fondu oprav v bytovém domě. Mezi nájemci i pronajímateli často panují zbytečné rozpory o tom, kdo které opravy hradí a v jakém rozsahu. V dnešním článku si povinnosti k opravě a údržbě bytu rozebereme.
Předně bychom měli upozornit, že nájemní vztahy k bytům mají svá specifika a nájemce je považován za slabší stranu tohoto smluvního vztahu. Bylo tomu tak i za předchozí právní úpravy, kdy občanský zákoník stanovil, že „nájem bytu je chráněn“. V současném občanském zákoníku nalézáme taktéž řadu ustanovení k nájmu bytu, která nepřipouštějí odchylky pouze v neprospěch slabší strany, nájemce. Na tato ujednání musí být pamatováno při sepisování nájemní smlouvy, neboť jsou příznivější pro chráněného nájemce a nelze je smluvně vyloučit.
Stav předmětu nájmu
Při předání předmětu nájmu doporučujeme vyhotovit předávací protokol a v něm zaznamenat nejen stavy měřičů energií, ale i zachytit fotodokumentací stav bytu a vybavení příp. doplnit o informaci, zda byl byt vymalován. Připomínáme, že pronajímatel by měl odevzdat nájemci byt ve způsobilém stavu (splňující běžné požadavky na bydlení) a po dobu nájmu jej v tomto stavu udržovat. Způsobilý stav však neznamená nutně plně vybavený byt k uživatelsky konformnímu bydlení, povinností pronajímatele není byt vymalovat či zařídit ledničkou nebo pohovkou.
Nájemce by naopak měl udržovat byt ve funkčním stavu, provádět pravidelné prohlídky, běžnou údržbu a hradit drobné opravy související s užíváním bytu. Nelze však po nájemci požadovat vyšší rozsah plnění v souvislosti s běžnou údržbu a opravami bytu, než je zákonem stanoven. Po skočení nájmu odevzdat pronajímateli byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení. Je povinností nájemce uvést byt do původního stavu a pokud to neudělá, může tak na jeho náklady učinit pronajímatel, včetně případného započtení těchto nákladů na složenou jistotu (dříve kauci).
Běžná údržba
Nájemce je povinen hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co se tím rozumí stanovuje nařízení vlády. Jde především o udržování a čistění bytu, včetně jeho zařízení a vybavení, které se při užívání provádí obvykle, tedy čištění podlah, obkladů stěn, zanesených odpadů, ale i opravy sprch, umyvadel, výlevek, kuchyňských sporáků, kuchyňských linek i vestavěných skříní. Nájemce by také měl provádět údržbu a pravidelné kontroly vodovodních baterií, elektrických zařízení, termostatických hlavic, ohřívačů vody, mísících baterií atd.
Sporné bývá malování a tapetování: Většina pronajímatelů v nájemní smlouvě povinnost vymalovat byt stanoví nájemci až při skončení nájmu příp. vznesou požadavek na barvu či uvedení v původní stav. Vzhledem k tomu, že výmalba bytu je povinností nájemce již v průběhu nájmu, není tento požadavek pronajímatele nijak nepřiměřený, přestože vymalování prostorově většího bytu již představuje nemalý finanční výdaj.
Drobné opravy
Drobné opravy se týkají bytu i jeho vnitřního vybavení, pokud je součástí bytu. Co je drobnou opravou je definováno buď věcně nebo výší nákladů vynaložených na jednotlivou opravu. Zároveň je stanoven roční limit k úhradě těchto nákladů, který nesmí v jednom kalendářním roce přesáhnout částku rovnající se 100,-Kč na m2 podlahové plochy nájemního bytu. Pokud je tento roční limit dosažen, veškeré další opravy (bez ohledu na to, jakého charakteru jsou) již nemohou být považovány za drobné a není povinností nájemce je hradit.
Podle věcného vymezení jsou drobnými opravami opravy podlah, výměny lišt, opravy oken, dveří a jejich součástí, výměny zámků, ale také opravy a certifikace bytových měřidel, opravy koncových elektrických zařízení, kotlů a kamen. Kompletní seznam drobných oprav dle položkového vymezení naleznete zde.
Dále jsou za drobné opravy považovány veškeré další opravy bytu a jeho vybavení, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000,- Kč, do které se nezapočítávají náklady na dopravu či jiné náklady s opravou související. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově navazují, náklady se sčítají.
Sporné bývá čištění a revize plynového kotle: Náklady na každoroční údržbu – vyčištění plynového zařízení nese nájemce. Zajistit pravidelnou revizní prohlídku po třech letech se zprávou od revizního technika musí taktéž nájemce.
Příspěvek do fondu oprav
Fond oprav vytváří společenství vlastníků, tedy všichni vlastníci bytových jednotek v domě na základě pravidel určených stanovami společenství vlastníků. Příspěvky do tohoto fondu jsou od vlastníků jednotek povinné a jsou využívány na náklady na opravy a správu bytového domu a pozemku.
Je častou chybou pronajímatelů, že stanovenou výši příspěvku zahrnují do záloh na náklady spojené s užíváním bytu tzn. mezi „energie“, která tvoří další položku ke stanovenému nájmu a nechávají je hradit nájemce. Nájemce však není povinen tento příspěvek platit, neboť taková platba se očekává od vlastníka bytu, který jediný může být členem společenství vlastníků jednotek.
Vzájemným sporům mezi nájemci a pronajímateli lze vždy účinně předejít správně sestavenou nájemní smlouvou. Zeptejte se nás, než nájemní smlouvu uzavřete. Obrátit se na nás můžete i se stávající nájemní smlouvu, vždy je možné upravit ji dodatkem.