Další z vládou schválených návrhů zákonů k řešení koronavirové krize, které čekají na zrychlené projednání v Poslanecké sněmovně, je i zákon dočasně chránící nájemce bytů, který předložilo Ministerstvo pro místní rozvoj. Zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, jak zní celý jeho název tedy mimo jiné dočasně omezí právo majitelů bytů dát nájemcům výpověď pro neplacení nájemného.
Navrhované znění zákona k dispozici zde.
Ochrana neplatících nájemců bytů
Ochrana nájemců, kteří nemohou hradit nájemné z důvodu, že přišli o své příjmy v souvislosti s opatřeními státu proti šíření koronaviru, bude poskytována na omezenou, avšak poměrně dlouhou dobu. Ochranná doba je navrhována až do 31.5.2021.
Práva nájemce, jakožto slabší strany v nájemním vztahu, jsou podrobně upravena Občanským zákoníkem, avšak na situaci, kdy se nájemce potýká z důvodu opatření státu proti šířící se virové nákaze s výrazným propadem svých příjmů, pamatováno není. Nájemci pro neplacení nájemného vždy hrozí výpověď z nájmu bytu. Tento negativní sociální a ekonomický dopad na nájemce má nyní zmírnit zákonné omezení práva pronajímatele jednostranně ukončit po stanovenou dobu nájem z důvodu neplacení nájemného. Nájemce ale musí odpovídajícím a hodnověrným způsobem doložit, že jeho platební neschopnost je v přímé souvislosti s krizovými opatřeními.
Ostatní práva pronajímatelů zůstávají zachována
Práva pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů, nejsou tímto zákonem dotčena. Omezení se vztahuje pouze na prodlení nájemce s hrazením nájemného, pokud nastalo v rozhodnou dobu – tedy ode dne vyhlášení nouzového stavu (12.3.2020) a převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Propad příjmu v příčinné souvislosti s omezeními státu proti šíření koronaviru bez zbytečného odkladu musí doložit nájemce. Předpokládá se vlastní aktivita nájemce při ospravedlňování jeho prodlení.
Nájemné nebude prominuto
Nájemci bytu hrazení nájemného za rozhodnou dobu tímto zákonem odpuštěno nebude, pouze se prodlouží doba splatnosti této pohledávky. Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, získá tak pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel bude mít toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.
Ochrana podnájemníků
Do obdobné situace se mohou dostat i podnájemníci, proto se navrhovaná úprava vztahuje i na podnájem bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem podnájmu uspokojování bytové potřeby podnájemců.
Vyúčtování služeb později
Vzhledem k aktuálnímu omezení pohybu osob se jeví jako problematické zajistit odpočty tepla, teplé vody aj. v bytových domech v řádném termínu jako každoročně do konce dubna. V řadě domů nelze ani tyto úkony provádět dálkově, proto navrhované znění zákona prodlužuje doručení vyúčtování o čtyři měsíce, tedy do 31.8.2020. Finanční vypořádání související s tímto vyúčtováním je pak prodlouženo do konce dubna 2021.
Závěrem
Omezení pronajímatele v možnosti jednostranně ukončit nájemní vztah s nájemcem, který není schopen v důsledku propadu jeho příjmu hradit nájemné, však nesmí být ze strany nájemce zneužito v době, kdy mimořádná opatření proti šířící se epidemii pominou.
Po ukončení nouzového stavu tedy bude moci pronajímatel požadovat zrušení nájmu, pokud po něm nelze spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu nadále snášel, zejména pokud v důsledku těchto omezení upadl do takové nouze, že nemá na svou nutnou výživu.
Jakýkoliv právní dotaz související s pronájmem nemovitostí nebo se současnou koronavirovou krizí rádi zodpovíme, obraťte se na nás.
