Této otázce se nedávno věnoval Nejvyšší soud. Jedná se o velmi praktickou záležitost vzhledem k tomu, že se smlouvy o smlouvách budoucích využívají v praxi velmi často. Důsledky, které jsou spojené s řešením této otázky, mohou v některých případech přidělat ať už straně prodávající, např. při rozprodeji rezidenčního projektu, či straně kupující, např. zájemci o koupi vysněného pozemku, značné komplikace.
Co bylo předmětem sporu?
Ve sporu, který se nakonec dostal až k Nejvyššímu soudu, se žalobce domáhal u okresního soudu jak (i) určení obsahu kupní smlouvy vztahující se k několika pozemkům ve vlastnictví žalovaného, tak i (ii) nahrazení projevů vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy a k uzavření dohody o užívání a správě předmětných nemovitých věcí. Podstatnou skutečností však bylo, že se uvedeného žalobce domáhal na základě smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené s žalovaným pouze ústně.
Upravuje občanský zákoník formu smlouvy o smlouvě budoucí?
Pro smlouvu o smlouvě budoucí výslovně zákon výslovně nepožaduje písemnou formu. Pokud však jde o dispozice s věcnými právy v souvislosti s nemovitostmi, platí, že „písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.“ Z toho důvodu je v případě, kdy se převádí vlastnické právo k pozemku či bytu (jednotce, která zahrnuje byt), nezbytná vždy písemná smlouva.
Jak rozhodly soudy v prvním a druhém stupni?
Jak okresní soud, tak i krajský soud v předmětné věci dospěly k závěru, že nedodržení písemné formy u smlouvy o smlouvě budoucí k budoucímu převodu pozemku má za následek neplatnost takové smlouvy. Závěr soudů vycházel právě ze smyslu a účelu výše zmíněného pravidla, které stanovuje požadavek písemné formy pro právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo (např. vlastnické právo) k nemovité věci. Soudy byly přesvědčeny, že toto pravidlo slouží k ochraně účastníků před ukvapeností, a proto je nutné, aby i smlouva o smlouvě budoucí kupní měla písemnou formu.
Jak záležitost rozhodl Nejvyšší soud a jak své rozhodnutí odůvodnil?
Jelikož se žalobce s výsledkem řízení před okresním i krajským soudem nesmířil, podal dovolání k Nejvyššímu soudu. Ten po posouzení dovolání dospěl oproti závěrům okresního a krajského soudu k závěru, že není nutné, aby byla smlouva o smlouvě budoucí k převodu bytu či pozemku uzavřena v písemné formě (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 72/2021 ze dne 27. 5. 2022).
Nejvyšší soud v odůvodnění rozsudku uvedl, že „předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek ke konkrétnímu věcněprávnímu plnění (zřízení nebo převodu věcného práva k nemovité věci či k jeho změně či zrušení), nýbrž jejím obsahem (sjednanými právy a povinnostmi) je „pouze“ závazek uzavřít v dohodnuté době hlavní (realizační) smlouvu, která bude podkladem k plnění, o něž účastníkům této přípravné smlouvy jde.[…]“.
Dle Nejvyššího soudu nesmí být strany nuceny jednat v občanskoprávních poměrech ve formě (nemají povinnost), kterou jim zákon neukládá, pod sankcí (absolutní) neplatnosti. Z toho důvodu není nutné, aby byla smlouva o smlouvě budoucí k převodu bytu či pozemku uzavřena v písemné formě.
Závěr
Podle názoru Nejvyššího soudu nemusí být smlouva o smlouvě budoucí ke koupi nemovité věci uzavřena v písemné formě. Je však otázkou, zda tento názor nepotlačuje smysl a účel písemné formy pro nakládání s nemovitostmi. Často se totiž bude jednat o případy, kdy strany již budou povinny uzavřít realizační smlouvu a tím pádem bude výrazně oslabena jejich obrana. I proto doporučujeme uzavírat smlouvy o smlouvách budoucích na převod pozemku či bytu písemně, lze tak předcházet případným sporům ohledně toho, zda existuje či neexistuje povinnost stran uzavřít samotnou realizační, zpravidla kupní, smlouvu.
Pokud máte zájem o pomoc v souvislosti se smlouvou o smlouvě budoucí, např. o její přípravu pro vaši investici, neváhejte se na nás obrátit.
