Podíloví spoluvlastníci nezřídka vedou spory o výkon spoluvlastnického práva ke společné nemovitosti. Způsob užívání rodinného domu nebo chaty, náklady na opravy či údržbu nebo platba daně bývají hlavními tématy rozepří. V dnešním článku se podíváme na principy výkonu spoluvlastnického práva k nemovitosti, pokud nejsou upravena vzájemnou dohodou.
Spoluvlastník = nešťastný vlastník?
Spoluvlastníci se podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v míře vyjádřené podílem. Podílové spoluvlastnictví chápeme jako ideální, neboť podílem není vymezena konkrétní část nemovité věci, ale spoluvlastnický podíl se týká každé části nemovitosti. Žádný ze spoluvlastníků nemá k věci právo neomezené, neboť právo každého spoluvlastníka je omezeno spoluvlastnickým právem ostatních. Na listu vlastnictví je údaj o příslušném podílu spoluvlastníka vyjádřen zlomkem. Při rozhodování o společné nemovitosti se hlasy spoluvlastníků počítají právě dle velikosti těchto podílů. I když v zásadě platí, že každý spoluvlastník má právo k celé věci, je výkon práv menšinového spoluvlastníka spojen s řadou omezení ke společné věci.
Rozhodování o správě
Hospodaření zahrnuje správu, údržbu a provádění oprav společné věci včetně rozhodování o způsobu užívání. O běžné správě rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, tedy k rozhodnutí stačí nadpoloviční většina hlasů. I když by se mohlo zdát, že majoritní spoluvlastník tak získává svévoli v rozhodování o nemovitosti, nelze minoritního spoluvlastníka při účasti na správě nemovitosti opomíjet, neboť každý spoluvlastník je oprávněn k účasti na správě společné nemovitosti. Proto všichni spoluvlastníci by měli být vždy vyrozuměni o potřebě rozhodnout o užívání (běžné správě) společné věci.
K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné nemovitostí (např. o její rekonstrukci, změně jejího účelu aj.), je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.
Při rozhodování spoluvlastníků platí princip majorizace, přehlasovaný spoluvlastník se musí rozhodnutím většiny podřídit. Pokud většinový spoluvlastník rozhodne proti vůli menšinového spoluvlastníka, jsou možnosti obrany menšinového spoluvlastníka relativně omezené. V některých případech se může přehlasovaný spoluvlastník bránit u soudu.
Užívání nad rámec podílu
Pokud podílový spoluvlastník užívá společnou nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu bez uzavření dohody s ostatními spoluvlastníky a bez placení finanční náhrady za takové nadměrné užívání, obohacuje se na úkor ostatních spoluvlastníků a na jeho straně dochází ke vzniku bezdůvodného obohacení.
Užívání nemovitosti jedním ze spoluvlastníků však není vyloučeno a o získání bezdůvodného obohacení se nejedná, pokud právním důvodem takového užívání nemovitosti je vzájemná dohoda spoluvlastníků nebo pokud dotčený spoluvlastník pouze nerealizuje svá spoluvlastnická práva, přičemž neexistuje žádná překážka, která by mu v tom bránila.
Náklady na údržbu a opravy
Náklady, jejichž vynaložení je nutnou podmínkou pro zachování společné věci, jsou povinni hradit všichni spoluvlastníci, bez ohledu na to, zda nemovitost užívají či nikoli. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak, veškeré náklady na běžnou údržbu a zachování nemovitosti se dělí mezi spoluvlastníky v míře odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu.
Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu a náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.
Dohoda o správě
Většina dohod o správě nemovitosti mezi podílovými spoluvlastníky zůstává v rovině ústní. Tato rovina dohody postačuje jen do té míry, pokud jsou spoluvlastníci ochotni stále dokola hledat kompromisy či pokud dosavadní výkon práv mezi nimi jednoduše funguje. Stejně jako se mohou spoluvlastníci operativně dohodnout na každé jednotlivosti, mohou se dohodnout i na rozsáhlé a se vším uvažující úpravě užívání celé nemovitosti, v níž může být pamatováno i na situace, které dosud nenastaly. V takovém případě je vhodné zvolit již formu písemné dohody o správě společné nemovitosti.
Trvalá nejistota
Spoluvlastnictví je právním vztahem značně nejistým. K setrvání ve spoluvlastnictví nemůže být ze zákona nikdo nucen, proto i spoluvlastník nemovitosti může kdykoli požádat o zrušení spoluvlastnictví. Jak spoluvlastnictví zrušit a vypořádat se můžete dozvědět v článku na našem blogu Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti.
Uvažujete o uzavření písemné dohody o správě společné věci? Potřebujete navrhnout spoluvlastníkům zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti? Obraťte se na nás, nalezneme pro vás vhodné řešení.