Developeři a investoři v sektoru nemovitostí musí v rámci svého podnikání dodržovat širokou škálu právních předpisů a pravidel. Připravili jsme si proto sérii dvou článků, ve kterých chceme nabídnout stručné shrnutí právní regulace dopadající na developery. V prvním článku jsme shrnuli základní oblasti regulace, se kterými běžný developer běžně pracuje a dále jsme se zaměřili na regulaci v oblasti ochrany osobních údajů a ochrany spotřebitelů.
V tomto druhém článku se budeme věnovat regulaci AML, tedy opatřením proti praní špinavých peněz, whistleblowingu a ESG.
AML
Pod zkratkou AML se skrývají pravidla související s bojem proti praní špinavých peněz a financování terorismu.
V ČR jsou tato pravidla upravena v zákoně o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Tento zákon vymezuje tzv. povinné osoby, tedy subjekty, které musí plnit jednotlivé povinnosti vymezené v tomto zákoně za účelem boje proti praní špinavých peněz a financování terorismu.
Jednou z kategorií těchto povinných osob jsou osoby, které nakupují nebo prodávají nemovité věci, a tudíž tyto AML pravidla musí dodržovat i developeři.
Níže uvádíme základní povinnosti developerů v oblasti AML:
• přijmout a dodržovat systém vnitřních zásad, který obsahuje postupy a pravidla pro vyhodnocování rizik jednotlivých obchodů a plnění povinností dle právních předpisů
• určit pověřenou a kontaktní osobu
• u každého obchodu (např. prodeje nemovitosti) posoudit rizika legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu
• provést identifikaci druhé strany obchodu (např. kupujícího)
• provést kontrolu druhé strany, zejména získání a vyhodnocení informací o účelu obchodu, přezkoumání zdrojů peněžitých prostředků druhé strany, zjištění totožnosti skutečného majitele a vlastnické a řídící struktury druhé strany (pokud se jedná o společnost), průběžné vyhodnocování daného obchodu
• neuskutečnit podezřelý obchod a povinnost oznámit podezřelý obchod Finančnímu analytickému úřadu
Whistleblowing
Whistleblowing lze vymezit jako situaci, kdy osoba, která je součástí určitého subjektu, upozorní na možné protiprávní jednání tohoto subjektu či osoby pracující pro tento subjekt. Může se jednat například o zaměstnance, který upozorňuje na porušování zákonů ze strany svého zaměstnavatele.
V ČR byl přijat zákon o ochraně oznamovatelů, jehož cílem je umožnit oznamovatelům učinit oznámení o protiprávním jednání a poskytuje tomuto oznamovateli ochranu.
Dle tohoto zákona je oznamovatel chráněn při informování (oznamování) o možném protiprávním jednání, k němuž došlo nebo má dojít u osoby, pro niž oznamovatel, byť zprostředkovaně, vykonával nebo vykonává práci nebo jinou obdobnou činnost, nebo u osoby, se kterou oznamovatel byl nebo je v kontaktu v souvislosti s výkonem práce nebo jiné obdobné činnosti, a které je určitým druhem protiprávního jednání, které vymezuje tento zákon (např. pokud toto jednání má znaky trestného činu či přestupku s horní hranicí pokuty alespoň 100.000 Kč atd.)
Tento zákon také vymezuje tzv. povinné osoby, které musí plnit jednotlivé povinnosti vymezené v tomto zákoně. Developeři jsou jako povinná osoba v oblasti AML rovněž povinnou osobou v oblasti whistleblowingu, a musí dodržovat pravidla stanovená ve výše uvedeném zákoně.
Níže uvádíme základní povinnosti developerů v oblasti whistleblowingu:
• přijmout a dodržovat vnitřní oznamovací systém, který obsahuje způsoby oznamování a pravidla pro vyřizování oznámení
• určit příslušnou osobu, která přijímá a posuzuje jednotlivá oznámení a navrhuje opatření k nápravě nebo předejití protiprávnímu stavu, a plní další povinnosti dle zákona za povinnou osobu
• zveřejnit na webových stránkách způsoby oznamování a označení příslušné osoby
• vyrozumět oznamovatele o přijetí oznámení a o výsledcích posouzení důvodnosti oznámení
• přijímat vhodná opatření k nápravě nebo předejití protiprávního stavu v návaznosti na oznámení
• nečinit vůči oznamovateli odvetná opatření
ESG
Tyto tři písmena rezonují v podnikatelské sféře i ve společnosti stále častěji. Co si lze představit pod regulací ESG? V podstatě se jedná o regulační opatření a povinnosti, která směrují k prosazení environmentální udržitelnosti, sociální odpovědnosti a etického řízení ve firemním sektoru.
E představuje enviromentální kritéria, jako zejména dopady činnosti na životní prostředí, udržitelnost a nízká energetická náročnost projektů
S znamená sociální faktor, který zahrnuje dodržování práv zaměstnanců, rovnost v odměňování, diverzitu mezi zaměstnanci, dodržování práv spotřebitelů, bezpečnost a kvalitu developerských projektů, a ochranu osobních údajů aj.
G znamená správu řízení podniku, pod čímž se skrývá například etické a transparentní řízení společnosti, struktura vedení developera, struktura investorů, boj proti korupci, vnitřní kontrolní mechanismy.
ESG regulace vychází z předpisů Evropské unie, kdy jedním z nich je směrnice o podávání zpráv podniků o udržitelnosti z prosince roku 2022. Tato směrnice stanovuje mimo jiné určitým subjektům povinnost reportovat vymezená data a informace týkající se ESG. Tato směrince stavuje tuto povinnost daleko širšímu okruhu subjektů než předchozí regulace.
Nově se budou tyto povinnosti vztahovat na společnosti, které splní alespoň dvě ze tří těchto kritérií: (i) více než 250 zaměstnanců, (ii) obrat více než 40 mil. EUR, (iii) hodnota rozvahových aktiv vyšší než 20 mil. EUR.
Developeři, kteří budou naplňovat tato kritéria, budou jedním z povinných subjektů dle ESG regulace.
Zásadní roli dále hraje v ESG přístup bank, které mají dle ESG regulace přispívat k přechodu k udržitelnosti prostřednictvím zaměření na financování těch projektů, které jsou v souladu s touto ESG politikou.
Značné množství developerských projektů je financováno právě bankovním úvěrem. To pro developery využívající bankovní financování znamená, že i v případě, že se na dané developery nebudou vztahovat přímo povinnosti z evropské ESG regulace, jsou a budou i tímto přístupem bank motivováni připravovat své projekty tak, aby byly v souladu s politikou ESG dané banky a ESG regulací dopadající na bankovní sektor.
V rámci samotných developerských projektů je v tuto chvíli v rámci ESG politiky bank minimem to, že budovy realizované v rámci těchto projektů mají mít nízkou energetickou náročnost, zejména v této otázce banky zajímá, do jaké třídy energetické náročnosti bude dle PENB daný projekt zařazen.
Dále bude v developerských projektech stále větším tématem využívání energie z obnovitelných zdrojů.
Pro developery poskytujeme komplexní právní služby v oblasti compliance. S naším odborným poradenstvím můžete zajistit, že veškeré právní aspekty vašich developerských aktivit budou v souladu s účinnou regulací, abyste mohli bezpečně a úspěšně realizovat své projekty. V případě zájmu o naše služby se na nás neváhejte obrátit.
Pokud byste se chtěli dozvědět více, sledujte tento náš web, náš Facebook, Twitter (X) či LinkedIn.
