V návaznosti na naši proběhlou sérii seminářů věnujících se developmentu nemovitostí nazvanou Developerský podzim, která bude mít tento rok pokračování pod pozitivnějším názvem Developerské jaro, jsme si připravili sérii článků, která se věnuje akvizici developerských projektů.
V prvním článku této série jsme představili, jak by měla vypadat první smlouva, která upravuje zájem prodávajícího a kupujícího realizovat transakci. Tato smlouva se označuje nejčastěji jako Letter of intent (Prohlášení o obchodním záměru), Heads of terms/Term sheet (Dohoda o základních podmínkách) či rezervační smlouva.
Součástí této první smlouvy bývá zpravidla také dohoda, že kupujícímu bude umožněno provést prověrku předmětu akvizice (due diligence), k čemuž mu prodávající poskytne nezbytnou součinnost.
Níže si představíme, jaké oblasti se v rámci due diligence prověřují, jaké jsou cíle prověrky a jaké má tato prověrka dopady na samotnou transakci.
Due diligence
Due diligence představuje prověrku předmětu akvizice, tedy v rámci developmentu zejména:
- kupované nemovitosti,
- pokud se jedná o share deal, tak také kupované společnosti, a
- pokud se kupuje již prodávajícím připravovaný developerský projekt, tak se analyzují také mimo jiné projektové dokumentace připravené k tomuto projektu a stav tohoto projektu (např. stav stavebního řízení).
Předmět akvizice se tedy prověřuje hned v několika oblastech.
Právní prověrka se zabývá zpravidla nabývacími tituly k nemovitosti, event. prodávané společnosti, zatíženími předmětu akvizice, závazky a smlouvami vztahujícími se k předmětu akvizice a jinými právními riziky.
V případě koupě připravovaného developerského projektu se v rámci právní prověrky kontrolují také práva a oprávnění týkající se projektové dokumentace, zejména související autorská práva (této otázce se věnuje blíže série našich článků Projektová dokumentace v rámci akvizice developerského projektu).
V rámci technické prověrky se kontroluje stav kupované nemovitost, zejména pokud se kupuje jako součást nemovitosti také stavba, tak se kontroluje faktický stav této stavby. Dále se prověřuje proveditelnost plánovaného developerského projektu na kupované nemovitosti (např. územně plánovací dokumentace, územní studie aj.).
V případě koupě připravovaného projektu se v rámci technické prověrky kontrolují případná již vydaná rozhodnutí týkající se projektu, a také kvalita a úplnost projektové dokumentace připravené k projektu rozpracovaném prodávajícím.
Dále může probíhat prověrka ekonomická, kdy zejména v případě přebírání připravovaného developerského projektu se analyzuje ekonomika a výnosnost projektu, a v případě share dealu se v rámci prověrky kontroluje také účetnictví společnosti a daňové otázky.
Cíle due diligence
Cílem due diligence je především:
- seznámit se podrobně s předmětem akvizice,
- identifikovat případná rizika spojená s transakcí a jiné problémy, a
- na základě výsledků due diligence učinit rozhodnutí, zdali v transakci pokračovat, případně za jakých podmínek v transakci pokračovat.
Dopady due diligence na transakci
V případě, že se při due diligence nezjistí žádná rizika spojená s transakcí ani žádné jiné problémy, strany většinou následně pokračují v procesu transakce.
Tato situace však nastává málokdy a většinou se nějaká rizika či problémy v rámci due diligence odhalí.
V závislosti na závažnost identifikovaných rizik je pak na kupujícím, aby učinil rozhodnutí, zdali chce v transakci pokračovat, a pokud ano, jakým způsobem budou vyřešena identifikovaná rizika.
Ukončení transakce
V případě, že se kupující rozhodne v transakci dále nepokračovat, informuje o tom prodávajícího a transakce tímto končí.
V takovém případě je pak zásadní otázkou, jak bude naloženo s rezervačním poplatkem, který zpravidla kupující hradí prodávajícímu před přistoupením k due diligence (více v našem článku Akvizice developerského projektu – Rezervace)
Zde je důležité, aby k úhradě rezervačního poplatku byla uzavřena smlouva (rezervační smlouva, Letter of intent , Heads of terms/Term sheet; viz článek Akvizice developerského projektu – Rezervace), která bude obsahovat pravidla upravující, jak bude naloženo s rezervačním poplatkem v případě, že se kupující rozhodne nepokračovat v transakci po provedení due diligence.
Pokračování transakce a vyřešení rizik
V případě, že se kupující nerozhodne transakci z důvodů identifikovaných rizik ukončit, měl by začít jednat s prodávajícím ohledně způsobů vyřešení identifikovaných rizik.
Způsobů vyřešení identifikovaných rizik je několik a zpravidla se odvíjejí od druhu zjištěného rizika či problému. Identifikované riziko může být vyřešeno např.:
- nápravou – odstraněním zjištěného problému, což může být i podmínkou dokončení transakce nebo podmínkou úhrady části ceny;
- slevou – snížením ceny bez dalších podmínek;
- zádržným - odložením úhrady části ceny dokud nebude zajištěna ze strany prodávajícího náprava rizika (pokud nebude napraveno, dochází ke snížení ceny o výši zádržného či jeho části) nebo odložení úhrady části ceny na určitou dobu po kterou hrozí kupujícímu na základě identifikovaného rizika vznik určité škody (pokud škoda vznikne, kompenzuje se ze zádržného);
- garancemi (záruky) a odškodněním – v případě, že na základě identifikovaného rizika hrozí kupujícímu vznik určité škody, ztráty či určitých nákladů, prodávající poskytne v transakční dokumentaci garanci, že pokud se tak stane, prodávající kupujícího odškodní, tedy uhradí kupujícímu částku odpovídající výši způsobené škody, ztráty či vzniklých nákladů.
Všechny výše uvedené a případně jiné způsoby řešení identifikovaných rizik a problémů se pak ve standardních případech upraví v transakční dokumentaci, která se uzavírá k převodu předmětu akvizice (označována často jako SPA - Sales and Purchase Agreement).
Transakční dokumentaci k převodu předmětu akvizice, konkrétně SPA, uzavírané v rámci akvizice developerského projektu, se budeme věnovat v dalším článku této série.
V případě, že byste potřebovali pomoc s provedením due diligence či byste měli zájem o jiné poradentství v této oblasti, neváhejte se na nás obrátit.
Pokud byste se chtěli o akvizici developerského projektu dozvědět více, sledujte tento náš web, náš Facebook či LinkedIn, kde naleznete naše články k tomuto tématu, a také na těchto platformách oznámíme brzy výše zmíněnou sérii seminářů věnujících se developmentu s názvem Developerské jaro.
