Chalupu, ve které jste strávili dětství, vlastní vaše rodina, až kam vám paměť sahá. Nyní ovšem přišel čas se s ní rozloučit a vy zjistíte, že v katastru nemovitostí žádná stavba na pozemku evidována není. Jak se s takovou situací vypořádat a jak je možné dodatečně zlegalizovat černou stavbu se dozvíte níže.
Co si představit pod pojmem „černá stavba“?
Převážnou většinu jakýchkoliv stavebních činností podmiňuje stavební zákon povolovacím procesem. V takovém procesu příslušný stavební úřad prověřuje zákonnost daného stavebního záměru a stanovuje podmínky pro jeho realizaci. Takového procesu se mohou účastnit i jiné orgány, kterých se stavební záměr může dotknout, např. hasiči, orgány životního prostředí nebo orgány provozující inženýrské sítě.
Obecně stavební zákon umožňuje tři možnosti realizace stavebních záměrů:
- stavební povolení – stavby velkého rozsahu, jako např. bytové domy, kancelářské budovy, zásahy do nosných konstrukcí bytových domů, rodinné domy a rekreační objekty překračující podmínky pro ohlášení stavby;
- ohlášení stavby – stavby menšího rozsahu mezi které řadíme rodinné domy, stavby pro rodinou rekreaci a jejich přístavby či nástavby splňující podmínky pro ohlášení;
- volné – nevyžadují stavební povolení ani ohlášení a jedná se kupříkladu o skleníky, kůlny, pergoly, oplocení a reklamní zařízení.
U menších nenáročných staveb postačuje tedy pouhé ohlášení stavby. Větší a složitější stavby pak budou vyžadovat stavební povolení, o které je nutné požádat příslušný stavební úřad. Stavební zákon také zmiňuje stavební záměry, u kterých není potřeba ani jeden z výše uvedených dokumentů.
Černou stavbou je taková stavba, která byla postavena, nebo u níž byla provedena změna či terénní úprava, bez příslušných rozhodnutí anebo v rozporu s nimi či pokud byla tato povolení zrušena. Ve většině případů se tedy jedná o stavbu provedenou bez stavebního povolení nebo bez ohlášení stavby. Při zjištění existence černé stavby stavební úřad dle zákonné povinnosti zahajuje správní řízení o odstranění stavby.
Černé stavby se nepromlčují. Právě proto může být řízení o jejich odstranění zahájeno i po několika desítkách let.
Jaké podmínky musí černá stavba pro legalizaci splňovat?
Jestliže není stavba řádně zapsána v katastru nemovitostí, může stavební úřad nařídit její odstranění. Dnem zahájení řízení o odstranění stavby začíná vlastníkovi běžet 30denní lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení stavby.
Pokud chceme legalizovat černou stavbu, je pro nás nejdůležitější získat dodatečné stavební povolení. Aktuální právní úprava tedy umožňuje černou stavbu povolit dodatečně. Pro dodatečné povolení by měla černá stavba splňovat několik zákonných podmínek:
- nesmí stát na místě, na kterém by její umístění bylo v rozporu se zákonem;
- není umístěna v rozporu s územně plánovací dokumentací;
- není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo se zákonem chráněným veřejným zájmem.
Legalizace černé stavby krok za krokem
Prvním krokem pro legalizaci je získání souhlasu na příslušném odboru územního plánování. Odbor vám souhlasem potvrdí, že je stavba v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací.
Na stavebním úřadě poté získáte informace, jaké dokumenty musíte k dané stavbě doložit. Dokumenty se budou lišit podle toho, zda jde o ohlašovací stavbu nebo je ke stavbě potřeba stavebního povolení.
Co vše musíte k povolení stavby vždy doložit?
- žádost o dodatečné povolení stavby;
- dále musíte k žádosti doložit projekt stavby a inženýrských sítí;
- stanoviska dotčených orgánů provozujících inženýrské sítě, hasičů, úřadu životního prostředí;
- u obydlené stavby bude také požadavek na předložení revizních zpráv ohledně elektroinstalace, hasicího přístroje a tlakové zkoušky vodovodu a kanalizace.
Nutno dodat, že potřebné dokumenty k povolení černé stavby se budou lišit dle stáří stavby. V případě povolení starší stavby, bude povolení vydáno na základě žádostí majitele podložené pasportem stavby (zjednodušená dokumentace, váže se, k již existujícím stavbám, jejichž projektová dokumentace není dochována), geometrickým plánem, případně také potvrzením příslušného městského/obecního úřadu. U novějších staveb může stavební úřad požadovat více dokumentů či stanovisek dotčených orgánů.
Po povolení stavby stavebním úřadem je posledním zbývajícím krokem zápis stavby do KN a zakreslení stavby do katastrální mapy.
Potřebujete-li pomoci s legalizací černé stavby neváhejte se na nás obrátit.
