Od 1. 7. 2020 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku, která přináší změny do úpravy bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků jednotek (SVJ).
V předchozím článku jsme představili nové povinnosti vlastníků jednotek, které tato novela přinesla. V tomto článku shrneme, jak se novela dotkla prohlášení vlastníka (dále jen “prohlášení“), kterým dochází k vymezení jednotek v domě. Zejména se zaměříme na úpravu pravidel rozhodování o změnách prohlášení.
Prohlášení a stanovy SVJ
Dle předchozí právní úpravy mohly být součástí prohlášení vlastníků jednotek také stanovy SVJ. V případě, že již při rozdělení domu na jednotky mělo vzniknout prohlášením 5 jednotek ve vlastnictví alespoň 3 osob, stanovy SVJ dokonce musely být součásti prohlášení. Takovéto zahrnutí stanov SVJ do prohlášení se pak u developerů stalo v praxi pravidlem.
Vložení stanov SVJ do prohlášení však s sebou přineslo své právní problémy. Občanský zákoník totiž obsahoval zvláštní úpravu pro rozhodování o změnách stanov a pro rozhodování o změnách prohlášení v rámci SVJ a mimo SVJ. Pokud tedy mělo dojít ke změně stanov SVJ, nebylo zcela jasné, kdo má o této změně rozhodovat, zda se má postupovat podle pravidel o změnách stanov, podle pravidel o změnách prohlášení (jehož součástí byly stanovy) či podle obou těchto pravidel. Tato úprava tak byla nejasná a nesrozumitelná. Nová úprava se snaží tyto nejasnosti vyřešit.
Zásadní změnou je, že stanovy SVJ již nemohou být součástí prohlášení. Pokud budou stanovy součástí prohlášení, nebrání to platnosti prohlášení. Dle tohoto prohlášení může být v katastru nemovitostí provedeno rozdělení domu na jednotky. Dle stanov v prohlášení však nebude moci řádně vzniknout SVJ.
Na základě této nové úpravy je tak již jasné, že v rámci změn stanov nebude docházet ke změně prohlášení. Rozhodování o změnách prohlášení a o změnách stanov je tak i tímto jasně odděleno.
Kdo rozhoduje o změnách prohlášení?
Novela dále upravuje nová pravidla pro rozhodování o změnách prohlášení. Dle nové úpravy se o změnách prohlášení rozhoduje mimo SVJ. O změnách prohlášení totiž rozhodují vždy přímo vlastníci a nikdy shromáždění vlastníků SVJ.
Fakticky o změně prohlášení vlastníka budou rozhodovat stejné osoby, které rozhodují v rámci shromáždění SVJ. Z právního hlediska se však jedná o jiný druh rozhodování. Zákon totiž pro rozhodování o změnách prohlášení stanoví speciální pravidla, dle kterých vlastníci mohou o změnách rozhodnout.
PRAVIDLA ROZHODOVÁNÍ O ZMĚNÁCH PROHLÁŠENÍ
Níže shrnujeme pravidla rozhodování o změnách prohlášení podle nové aktuální úpravy:
- souhlas dotčeného vlastníka – základním pravidlem je, že se změnou prohlášení musí souhlasit vlastník, jehož práv a povinností se změna dotkne (např. v případě změny účelu užívání společné části ve výlučném užívání vlastníka jednotky); výjimky z tohoto pravidla uvádíme níže;
- souhlas oprávněného z věcného práva – ke změně je nutný dále souhlas oprávněného z věcného práva k jednotce (např. hypoteční banky, která má zástavní právo na jednotce), pokud se změna dotkne jeho práv a povinností;
- souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek – vedle souhlasů dotčených osob (viz předchozí body) je nutný také souhlas většiny všech vlastníků jednotek
- souhlas větších vlastníků jednotek není samozřejmě nutným, pokud jsou všichni vlastníci tzv. dotčenými vlastníky, např. v případě změny výše podílů na společných částech.
Novela pak upravuje výjimky, v rámci kterých není nutné získat souhlasy dotčených vlastníků. V takových případech ke změně prohlášení postačí pouze souhlas většiny všech vlastníků. Jedná se o:
- změnu společných částí – zde však existuje výjimka z této výjimky, kdy pouhý souhlas většiny všech vlastníků nepostačí (a je nutné získat souhlasy dotčených vlastníků) pokud se:
- a) mění velikost podílu na společných částech (+ nutný vklad do katastru nemovitostí), nebo
- b) změna se dotýká společných částí ve výlučném užívání určitého vlastníka jednotky;
- změnu účelu užívání bytu na základě žádosti vlastníka (+ nutný vklad do katastru nemovitostí);
- změnu pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.
JAK ZÍSKAT SOUHLASY
S ohledem na výše uvedené tak ke změně prohlášení již není nutná písemná dohoda dotčených vlastníků, ale postačí jejich písemný souhlas. Prakticky to znamená, že není nutné vytvářet jeden dokument, který by obsahoval dohodu s podpisy všech dotčených vlastníků. Vlastníci mohou udělit své souhlasy jednotlivě, samostatnými přípisy.
Souhlasu většiny vlastníků jednotek bude možné docílit zaprotokolovaným hlasováním vlastníků obsahujícím jejich podpisy či samostatnými souhlasy jednotlivých vlastníků.
V praxi lze očekávat, že rozhodování o změně prohlášení bude zpravidla probíhat v rámci schůze vlastníků organizované jako shromáždění SVJ. Při takovémto rozhodování o změnách prohlášení je však nutné myslet na to, že se nejedná o rozhodování shromáždění SVJ. Zejména by tak z dokumentu obsahujícího souhlas vlastníků jednotek s jejich podpisy nemělo vyplývat, že se jedná o rozhodnutí shromáždění daného SVJ.
ZMĚNA PROHLÁŠENÍ A KATASTR NEMOVITOSTÍ
Výše uvedené souhlasy pak bude nutné získat nejpozději před podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí k zápisu změn dle změny prohlášení do katastru nemovitostí, pokud bude vzhledem k charakteru změn zápis do katastru nemovitostí potřeba (viz případy výše). V rámci návrhu na vklad do katastru nemovitostí bude nutné výše uvedené souhlasy doložit katastrálnímu úřadu.
I v případě, že vklad do katastru nemovitostí nebude potřeba, bude vždy nezbytné, aby do katastru nemovitostí bylo založeny nové úplné znění prohlášení.
Z právního hlediska lze zpřesnění pravidel rozhodování o změnách prohlášení kvitovat. Je však nutné stále počítat s tím, že v praxi mohou vznikat stále problémy s určením, zda se daná změna dotýká přímo práva a povinností určitého vlastníka a zda bude nutné získat jeho souhlas či nikoliv.
Přestože se tak dočkala úprava rozhodování o změnách prohlášení vlastníka novelou upřesnění, nemusí být provedení změny prohlášení jednoduchou záležitostí. V případě, že byste potřebovali pomoci s provedením změny prohlášení, neváhejte se na nás obrátit.
