Ministerstvo financí předložilo do připomínkového řízení komplexní novelu zákona o DPH s plánovanou účinností od 1. ledna 2025. Tato novela přináší řadu změn, z nichž některé se mohou významně dotknout i developerů, pokud budou v této formě přijaty parlamentem. Jedná se zejména o nová pravidla pro osvobození od daně a o změny definic staveb pro bydlení a stavebního pozemku.
Změna pravidel pro osvobození stavby od daně
V oblasti zdaňování dodání nemovité věci dochází k zásadnímu posunu. Zatímco doposud se pro osvobození od daně využíval pětiletý časový test, nově by dani mělo podléhat pouze první dodání po dokončení nemovité věci nebo po její podstatné změně.
Za dokončení nemovité věci se považuje nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. Pokud se k nemovité věci kolaudační rozhodnutí nevydává, považuje se za dokončenou okamžikem splnění podmínek k trvalému užívání vybrané nemovité věci.
Podstatná změna stavby
Za první dodání dokončené nemovité věci se rovněž považuje první dodání již dokončené nemovité věci poté, co na ní byly provedeny podstatné změny. To bude platit i v případě, že tyto změny dosud nebyly zcela dokončeny (např. dosud nebylo vydáno nové kolaudační rozhodnutí).
Podstatnou změnou nemovité věci je zvýšení její hodnoty o více než 30 %. Z tohoto pravidla jsou však výjimky, kdy např. samotná změna způsobu užívání nemovité věci bez souvisejících podstatných změn stavby se nepovažuje za podstatnou změnu stavby a nezpůsobuje povinnost zdanění.
Stavby pro bydlení
Skutečnost, že stavby rodinných a bytových domů mají výhodnější sazbu DPH, není žádnou novinkou. V současné době se jedná o jednotnou sníženou sazbu daně ve výši 12 %. Výše sazby není novelou dotčena. Mění se však okruh staveb, které budou pod tuto sazbu spadat.
Rodinné a bytové domy - rozhoduje zápis v katastru nemovitostí
Co je rodinným a bytovým domem se nově bude posuzovat podle stavu zápisu v katastru nemovitostí. Dříve se postupovalo podle definice ve stavebním zákoně, která nicméně nebyla tak jednoznačná jako zápis v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je veřejně přístupný seznam a údaje v něm uvedené se považují za správné.
V případě prvovýstavby, kdy stavba ještě není zapsána v katastru nemovitostí, pak bude rozhodující, zda lze důvodně předpokládat, že do katastru nemovitostí jako stavba s daným způsobem využití bude zapsána. V takovém případě bude nutné vzít v potaz zejména projekt, stavební povolení i faktory podmiňující zápis do katastru nemovitostí, jako je umístění stavby.
Nesoulad zápisu v katastru nemovitostí se stavebním zákonem
Podle nového stavebního zákona se za rodinné domy nově považují i stavby, které mají třetí nadzemní podlaží ustoupené od hraniční čáry ulice alespoň o 2 metry. Tyto stavby podle nového stavebního zákona splňují definici rodinných domů. Podle starého stavebního zákona tomu tak ale nebylo. Tyto stavby postavené za účinnosti starého stavebního zákona tedy nejsou v katastru nemovitostí zapsány jako rodinný dům. Identické stavby postavené za účinnosti nového stavebního zákona přitom jako rodinné domy zapsány jsou. Zatímco nová stavba by tedy měla výhodnější sazbu daně, identická starší stavba by na ni podle nového pravidla nedosáhla.
Podle našeho názoru by se proto v tomto případě měla uplatnit výhodnější sazba DPH jak v případě nových staveb, tak i v případě starých staveb, které splňují novou definici rodinného domu, a to navzdory neodpovídajícímu zápisu starých staveb v katastru nemovitostí.
Sociální bydlení
Novela také zpřesňuje kritéria, kdy se víceúčelová stavba považuje za stavbu pro sociální bydlení. Nově bude pro posouzení rozhodná podlahová plocha stavby tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení. Pokud bude tato plocha převažovat, bude se jednat o stavbu pro sociální bydlení. Způsob výpočtu podlahové plochy stanoví Ministerstvo financí vyhláškou.
Na sníženou sazbu DPH dále dosáhnou i stavby, které slouží výlučně pro stavby sociálního bydlení. Může se např. jednat o kotelnu vyrábějící teplou vodu, pokud bude sloužit k využití (tj. teplou vodou zásobovat) stavby pro sociální bydlení.
Snížená sazba daně se nově již nebude vztahovat na stavební nebo montážní práce, pokud výsledkem těchto činností bude přestavba stavby pro bydlení nebo sociální bydlení na jiný typ stavby, která není určena pro účely bydlení nebo sociálního bydlení.
Stavební pozemek
I nadále platí, že od DPH je osvobozeno dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem.
Pro účely DPH se nicméně zavádí nová definice stavebního pozemku, která je širší než definice podle nového stavebního zákona. O stavební pozemek se má jednat, pokud na tomto pozemku lze na základě územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo povolení stavebního úřadu postavit stavbu pevně spojenou se zemí.
Pozemek se tedy pro účely DPH považuje za stavební mimo jiné i v případě, že je nebo byl předmětem správních úkonů, ze kterých vyplývá zastavitelnost pozemku. Výjimku z tohoto nicméně představují situace, kdy je z objektivních okolností patrné, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí nebo je toto zastavění vysoce nepravděpodobné.
Pokud Vás zajímají daňové aspekty developmentu a chtěli byste se dozvědět více, sledujte tento náš web, náš LinkedIn, Twitter (X), či Facebook.
