Kvalitní a smysluplný rozvoj obcí představuje zásadní výzvu současné doby. Na jedné straně nedostupné bydlení spojené s rozvojem měst, nevyužitý potenciál území a chuť více stavět. Na straně druhé limity stávající technické a dopravní infrastruktury, omezené kapacity veřejných služeb a napjatost veřejných rozpočtů. Jednou z možností, jak posunout rozvoj obcí kýženým směrem představují tzv. smlouvy o spolupráci uzavírané mezi obcemi a stavebníky, nejčastěji developery (dále jen „smlouvy o spolupráci“), které Vám v tomto článku chceme blíže představit.
Jaký je základní obsah smlouvy o spolupráci?
Smlouva o spolupráci upravuje pravidla spolupráce obce a developera týkající se realizace zamýšleného developerského záměru. Obsah každé smlouvy o spolupráci je vždy výsledkem konkrétního jednání a dohody všech smluvních stran, nicméně lze zobecnit, že tyto smlouvy zpravidla upravují záležitosti, které představíme v následující části našeho článku.
Základní povinností developera je poskytnutí příspěvku obci jako částečnou kompenzaci za její výdaje nepřímo spojené s realizací jeho záměru; výše takového příspěvku se v zásadě určuje buď podle vzorce uvedeného v zásadách spolupráce s investory (o nich více v další části článku), kterými se daná obec řídí, či dle konkrétní dohody mezi obcí a developerem, nemá-li obec takové zásady zpracované. Příspěvek může být obci poskytnut v penězích či v nepeněžité formě, tzn. že developer převede na obec byt, pozemek, případně sám zrealizuje park či různá adaptační opatření apod.
Základní povinností obce je poskytování nezbytné součinnosti developerovi při realizaci jeho záměru, bude-li v souladu se smlouvou o spolupráci a právními předpisy. V praxi to zejména znamená, že obec nebude žádným způsobem bránit realizaci developerského záměru, pokud bude realizován tak, jak bylo dohodnuto ve smlouvě o spolupráci, případně že zřídí k určitým pozemkům ve svém vlastnictví služebnosti nebo že sama zrealizuje určitou veřejnou infrastrukturu. Součinnost obce však má své meze – obec se k součinnosti může zavazovat v zásadě pouze tam, kde vykonává svou samostatnou působnost.
Je rovněž významné časově ohraničit povinnosti obou smluvních stran, tzn. přesně stanovit, do kdy přesně mají být jejich povinnosti splněny. Lhůty k plnění je třeba nastavit samozřejmě tak, aby každá strana měla reálnou možnost své povinnosti splnit. Smlouva o spolupráci by měla rovněž obsahovat zajišťovací instituty, které zajistí, že se stranám dostane toho, na čem se ve smlouvě domluvily. Nejčastěji se bude jednat o smluvní pokuty, bankovní záruky, ručení či zástavní právo.
Co lze smlouvou o spolupráci řešit?
Obsah smlouvy o spolupráci není upraven žádným právním předpisem; obec i developer si proto mohou svá vzájemná práva a povinnosti ve smlouvě o spolupráci ujednat v zásadě tak, jak chtějí, musí však vždy respektovat limity stanovené právním řádem. Zákonné meze je nutné vnímat zejména na straně obce, která je veřejnoprávním subjektem.
Prostřednictvím smlouvy o spolupráci tak lze řešit řadu aktuálních i dlouhodobých problémů, které trápí nejednu obec. Jde například o nedostatečné kapacity inženýrských sítí, komunikací, parkovacích stání, školek, škol, zdravotnických, kulturních, sociálních či sportovních zařízení. Stále více nabírá také na významu i nutnost reagovat na zhoršující se klimatické podmínky v obcích; ve smlouvě o spolupráci si proto lze ujednat, že developer bude realizovat různá adaptační opatření, a to nejen v rámci svého záměru .
Smlouvy o spolupráci mohou při ochotě všech zúčastněných nepochybně vyřešit i dosud na první pohled neřešitelné situace týkající se nevyužívaných či zanedbávaných ploch na území obce (tzv. brownfieldy). Smlouvou o spolupráci mohou nakonec obce dokonce ovlivňovat i urbanistické uspořádání a architekturu jejího území. Jelikož jsou obce ze zákona povinny pečovat o všestranný rozvoj svého území a potřeby svých občanů, musí adekvátně na všechny její problémy reagovat.
Je obec omezena v uzavírání smlouvy o spolupráci?
Rozhodne-li se obec pro uzavření smlouvy o spolupráci, musí pečlivě vážit, k čemu se ve smlouvě zavazuje. Jak již bylo zmíněno, obec se smí zavazovat pouze v rámci její samostatné působnosti, ve které nevykonává veřejnou moc, tj. nerozhoduje o právech a povinnostech. V praxi to znamená, že se obec nemůže například zavázat k vydání stavebního povolení či změně územního plánu způsobem, který požaduje developer.
Hranice mezi tím, k čemu se obec může ve smlouvě o spolupráci zavázat a k čemu nikoliv, je velmi tenká, přičemž její překročení může vést až k trestněprávní odpovědnosti, proto doporučujeme formulování povinností obce ve smlouvě o spolupráci věnovat zvýšenou pozornost.
Co jsou to zásady spolupráce s developery?
Ještě do nedávna nebyly požadavky obcí a měst vůči developerům v souvislosti s jejich připravovanými záměry dostatečně předvídatelné. To se však postupem času mění, neboť stále více obcí začíná využívat tzv. zásady spolupráce s developery či obdobný, jinak označený, dokument pro pravidla jednání s investory např. v Praze se jedná částečně o Metodiku spoluúčasti investorů na území hl. města Prahy, zásady se dále používají např. v Jihlavě, Říčanech, Brně či v městských částech v Praze.
Tyto zásady upravují zejména výpočet hodnoty příspěvku, kterým by měl developer v souvislosti s jeho záměrem obci přispět na vybudování či úpravu veřejné infrastruktury, případně na realizaci adaptačních opatření (jejich realizací developerem může dokonce docházet ke snižování příspěvku). Zásady dále upravují také způsoby, jakými má být tento příspěvek ze strany developera poskytnout či v obecné rovině postup, který předchází uzavření smlouvy o spolupráci.
Je uzavření smlouvy o spolupráci pro developera povinné?
Smlouva o spolupráci není pro developera povinná, tzn. že na developerovi nelze právně vynutit její uzavření. Jedná se o zcela dobrovolně uzavíranou smlouvu, která není k vydání nezbytných povolení k realizaci záměru nezbytná.
Z pohledu obce i developera je však nastavení vzájemné spolupráce oboustranně výhodné. Z pohledu obce např. proto, že docílí toho, aby byl záměr navržen s dostatečnou kapacitou parkovacích míst, aby byla developerem navržena opatření na snížení dopadů klimatických změn či aby developer vybudoval spolu s jeho záměrem mateřskou školu, kde budou moci budoucí obyvatelé záměru umístit své děti. Z pohledu developera pak proto, aby měl zajištěnou nezbytnou součinnost ze strany obce či aby koncoví uživatelé realizovaných záměrů byli spokojeni s vybaveností v dané lokalitě a tedy i se životem v dané obci.
Závěr:
Smlouvy o spolupráci v současné době mohou představovat velmi užitečný nástroj, kterým mohou obce ovlivňovat rozvoj svého území, získávat prostředky na budování nové či úpravu stávající veřejné infrastruktury či zmírňovat dopady již probíhajících klimatických změn různými adaptačními opatřeními. Smlouvou o spolupráci může obec také lépe koordinovat výstavbu na svém území a zajistit, aby na jejím území neprobíhala výstavba, která by byla nekoncepční nebo v rozporu s jejími zájmy a zájmy jejích obyvatel.
I pro developery bývá uzavření smlouvy o spolupráci mimořádně důležité. Developer, který má nejen prostředky, ale i motivaci realizovat své záměry, totiž smlouvou o spolupráci nejen že získá v obci svého partnera pro realizaci daného záměru, ale samotné uzavření smlouvy o spolupráci může být i přímo nezbytným předpokladem pro umožnění jeho realizace.
Smlouvy o spolupráci jsou svou strukturou obsahově poměrně náročné, proto i s ohledem na jejich dlouhodobý charakter považujeme za vhodné využít při jejich sjednávání služeb advokátů. Pokud budete mít zájem o právní pomoc v souvislosti se smlouvami o spolupráci, neváhejte se na nás obrátit.
