Jednou z běžných činností developera je akvizice nemovitosti a příprava projektové dokumentace k výstavbě. Developer však často sám projektovou dokumentaci nevytváří, ale získává ji spolu s nemovitostí. Vzhledem k tomu, že developeři v této oblasti často chybují (zejména s ohledem na práva k projektové dokumentaci), připravili jsme pro vás sérii článků, které se otázce projektové dokumentace věnují.
V první části rozebereme nezbytnou kontrolu projektové dokumentace převzaté developerem, tzv. due diligence, a podíváme se na otázku převodu práv k projektové dokumentaci.
Rozsah due diligence při akvizici
Při akvizici zůstává středem zájmu developera nabytí pozemku, na kterém má dojít k výstavbě. Developer proto k pozemku zpravidla provádí due diligence, v rámci kterého dochází ke kontrole nabývacích titulů a závazků spojených s pozemkem (například existence dluhu na kupní ceně).
Pokud developer získal spolu s nemovitostí i projektovou dokumentaci, due diligence se neprovádí pouze pro pozemky, ale jeho součástí může být i samotná projektová dokumentace, zejména pokud podle této dokumentace ještě nebylo vydáno územní rozhodnutí. Zde se kontroluje převážně technická stránka dokumentace.
Výše uvedený postup se už v praxi zažil a je proto součástí v podstatě jakékoliv akvizice nemovitosti, při které zároveň dochází k předání projektové dokumentace developerem.
Co je však velice často opomíjeno, je due diligence projektové dokumentace, při které nedochází pouze k posouzení technické stránky, ale také k posouzení nabývacích titulů projektové dokumentace a nabytí autorských práv k projektové dokumentaci.
Smluvní dokumentace
Jednotlivé strany akvizice si dávají záležet na samotné smlouvě o koupi pozemku, avšak smluvní úpravě týkající se projektové dokumentace se již tolik péče nedostává, přestože právní úprava je v této oblasti daleko složitější.
U prodeje pozemku zákony přesně stanoví, co musí smlouva o koupi pozemku obsahovat a jaké kroky je nutné pro převod vlastnického práva k pozemku učinit. Právní úprava získání práv k projektové dokumentaci však bohužel tak jednoznačná a jednoduchá není. Zejména již samotné vymezení toho, jakým způsobem lze projektovou dokumentaci a potřebná práva k ní získat, není jednoduché.
Projektovou dokumentaci nepřevádějte
Smlouvy upravující akvizici nemovitosti s projektovou dokumentací často obsahují ustanovení, které říká, že dochází k převodu projektové dokumentace. To je však zásadní chyba.
Hodnotou projektové dokumentace, kterou potřebuje developer získat, je v tomto případě určitý výsledek tvůrčí činnosti v podobě autorského díla. Autorské dílo je přitom nehmotným statkem, který nelze převést jako věc. S tímto autorským dílem jsou pak spojena práva autora, se kterými do určité míry sice lze nakládat, ale zákon jasně stanoví, že je nelze převést.
Lze převádět věci, které autorské dílo zachycují, u projektové dokumentace to bude zpravidla fyzické vyhotovení projektové dokumentace či nosiče souborů s projektovou dokumentací. Tyto věci jsou však pouze tzv. rozmnoženiny autorského díla, které je možné k výstavbě použít pouze pokud je s nimi spojeno oprávnění užívat autorská práva, zejména práva majetková.
Pro developera je proto důležité, aby získal oprávnění užívat autorská práva k autorskému dílu, které je zachyceno v projektové dokumentaci. Jelikož autorská práva nelze převést, článek smlouvy stanovující, že se na kupujícího převádí projektová dokumentace, tato oprávnění nemůže založit.
Jakým způsobem lze práva k projektové dokumentaci získat?
Osoba, od které developer projektovou dokumentaci získává, může developerovi poskytnout oprávnění k užití autorského díla vyjádřeného v projektové dokumentaci několika způsoby, a to buďto postoupením oprávnění k výkonu majetkových práv (u tzv. zaměstnaneckých děl), udělením licence, postoupením udělené licence nebo poskytnutím podlicence.
Který z výše uvedených způsobu lze použít závisí na několika faktorech, zejména na tom, kdo projektovou dokumentaci fakticky vypracoval a jaká práva vůbec náleží osobě, která developerovi projektovou dokumentaci poskytuje.
Jaké jsou důsledky vadně převedených práv?
Nedostatek práv k autorskému dílu zachycenému v projektové dokumentaci pak může mít na developerský projekt zásadní negativní dopad. Autor autorského díla v projektové dokumentaci, jehož autorská práva byla určitým způsobem porušena, se totiž může domáhat jak finanční kompenzace, tak zákazu stavbu provést či dokonce odstranění již provedené stavby.
V další části se zaměříme na to, v jakých situacích je možné jednotlivé způsoby získání oprávnění k projektové dokumentaci využít a který z těchto způsobů je pro developera nejvýhodnější.
