Předání nájemního bytu k užívání si lze představit jako prosté odevzdání klíčů nájemci. Zdánlivě jednoduchý úkon může však bez dalšího způsobit nejednu budoucí komplikaci. Proč k faktickému přenechání k užívání používat předávací protokol a proč jeho obsahu věnovat stejnou pečlivost jako samotné nájemní smlouvě se zaměříme v dnešním článku.
Kdy se stěhovat?
Nájemní smlouva může být uzavřena bezprostředně po prohlídce nájemního bytu a byt v týž den předán k užívání, ale častěji smluvní strany uzavírají nájemní smlouvu s časovým předstihem před převzetím bytu. Krom dohody smluvních stran o pozdějším převzetí, může být důvodem nezpůsobilost bytu ke sjednanému účelu nebo užívání dosavadním nájemcem aj. Okamžik odevzdání bytu k užívání tak proto bývá ujednán v nájemní smlouvě. Pokud taková doba v nájemní smlouvě sjednána není, platí, že pronajímatel zpřístupní nájemci byt prvního dne měsíce následujícího po uzavření nájemní smlouvy.
Připomínáme, že nájemce by si měl vždy předmět nájmu prohlédnout na místě samém, nikoli jen dle inzertních fotografií. Skutečnost, že nájemce stav bytu nezná při uzavření nájemní smlouvy, z důvodu, že si jej neprohlédl, jde vždy k jeho tíži.
Pronajímatel by měl odevzdat nájemci byt ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání. Způsobilost se posuzuje dle obsahu vzájemných ujednání v nájemní smlouvě. Pokud nebylo smluveno, jak má nájemní byt vypadat při předání, pak jej lze považovat za způsobilý k nastěhování, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu.
Obvyklost se posuzuje vzhledem k tomu, o jaký byt se jedná, vzhledem k dané lokalitě i místním poměrům a způsobu bydlení. Dobrým stavem bytu se rozumí zejména to, že je opatřen uzamykatelnými dveřmi, alespoň základní podlahovou krytinou, je zdravotně nezávadný (např. absence plísní), všechny místnosti a jejich vybavení jsou funkční (nezatéká, neprofukují okna, spotřebiče fungují apod.) a byt je v uspokojivém stavu i po stránce estetické.
Poskytování nezbytných plnění pak představuje zajištění základních parametrů pro bydlení – napojení bytu na vodu, elektřinu, odpady, plyn a zajištění topení.
Byt nezpůsobilý k užívání
Pokud při převzetí bytu k užívání nájemce zjistí, že stav bytu neodpovídá sdělení pronajímatele nebo byt není způsobilý k užívání, jedná se o vadné plnění na straně pronajímatele a nájemce má právo odmítnout nastěhovat se do bytu. Pokud by se přeci jen do takového bytu nastěhoval (např. z důvodu že nemá již kde bydlet), má právo požadovat, aby pronajímatel splnil vše tak, jak bylo o stavu předmětu nájmu ujednáno v nájemní smlouvě. Musí toto však oznámit pronajímateli bezodkladně (tedy bez neodůvodněných průtahů a v co nejkratším časovém úseku), jinak jeho právo zaniká. Dále má nájemce po dobu trvání této vady právo na slevu z nájmu.
V situaci, kdy se nájemce a pronajímatel dohodnou, že k bydlení bude předán byt, který není plně způsobilý k obývání, bude takové ujednání platné jen, pokud budou zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných oprav.
Pokud pronajímatel nehodlá uvést byt do stavu sjednaného nebo alespoň do stavu způsobilého užívání, nemůže nájemce odstoupit od nájemní smlouvy, pokud si možnost odstoupení z tohoto důvodu nesjednal v nájemní smlouvě. V takovém případě nájemce postupuje tak, že podá výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Počáteční nezpůsobilost k obývání je totiž situace svojí závažností totožná s následnou nezpůsobilostí k obývání, která nájemce opravňuje k okamžité výpovědi. Výpověď je účinná okamžikem kdy se dostane do sféry dispozice pronajímatele (doručením poštou, předáním). Tímto dnem nájem zaniká.
Protokolární předání a zpřístupnění
Při předání/převzetí předmětu nájmu doporučujeme vždy vyhotovit předávací protokol a v něm za účasti obou smluvních stran zaznamenat podrobně předávaný stav bytu. Tedy nejen stavy měřičů energií, ale i stav bytu a funkčnost vybavení či součástí bytu příp. doplnit o fotodokumentaci a informaci, zda je byt čerstvě vymalován, zda je vyklizený a uklizený. Podrobnost protokolu oceníte při ukončení nájmu (při skončení nájmu má nájemce předat předmět nájmu ve stavu, v jakém jej přezval, nehledě na běžné opotřebení). Zaznamenejte také veškeré vytknuté vady a zjištěné závady, jakož i sjednejte termíny jejich odstranění.
Byt je zpřístupněn, obdrží-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu. Klíče hrají „klíčovou“ roli i při skončení nájmu. Byt se totiž považuje za předaný, jsou-li pronajímateli vráceny klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu. Předáte-li po skončení nájmu klíče, má se za to, že předání nájmu proběhlo, i když protokol sepsán nebyl.
Máte-li nějaké otázky k nájemnímu bydlení, zeptejte se nás. Přečtěte si i další naše články týkající se nájemního bydlení : Účel nájmu v nájemní smlouvě k bytu, Opravy a údržba nájemního bytu , Zápis nájmu do katastru nemovitostí , Smluvní pokuta pro nájemce bytu a domu.