Od 1. 7. 2020 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku, která přináší změny v oblasti bytového spoluvlastnictví. Tato novela přináší nové povinnosti vlastníků jednotek, mění pravidla pro zakládání společenství vlastníků jednotek a upravuje způsob rozhodování v rámci společenství vlastníků jednotek.
V tomto článku se zaměříme na novinky v povinnostech vlastníků jednotek.
Stavební úpravy bytu
Novela občanského zákoníku mění podmínky provádění stavebních úprav bytu jeho vlastníkem. Nově je vlastník povinen správci domu oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř svého bytu předem.
Vlastník jednotky musí správce domu informovat o všech plánovaných stavebních úpravách, a to i těch, které nevyžadují žádné stavební povolení či ohlášení.
Tyto stavební úpravy se nesmí dotýkat společných částí domu (vyjma údržby a drobných oprav, viz níže). Správce domu má proto právo zkontrolovat, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.
Správce má k této kontrole i právo na přístup do bytu. Pokud je však zcela zřejmé, že se stavební úpravy nedotýkají společných částí domu, nemá správce domu právo na tento přístup do bytu.
V případě, že správce domu dojde k závěru, že stavebními úpravami může dojít k vážnému ohrožení společných částí domu, a vlastník jednotky bude trvat na provedení stavebních úprav, může se správce domu domáhat u soudu uložení zákazu provést tyto stavební úpravy.
Předtím, než o tomto zákazu rozhodne soud v rámci soudního řízení plnohodnotným rozhodnutím, může správce domu požádat soud o vydání předběžného opatření. Tímto předběžným opatřením může být uložen dočasný zákaz provádět tyto stavební úpravy, nežli rozhodne plnohodnotně soud.
Změní-li vlastník jednotky společné části bez souhlasu správce domu, může se správce domu domáhat u soudu žalobou, aby byly změny odstraněny a společné části uvedeny do původního stavu.
Údržba a opravy společných částí v užívání vlastníka jednotky
Nově občanský zákoník staví najisto, že vlastník jednotky provádí a hradí také údržbu a drobné opravy společných částí:
- které jsou uvnitř bytu (např. rozvody ústředního topení, radiátory, nosné zdi), a
- které má ve výlučném užívání (balkon, lodžie, terasa).
Opravy nad rámec drobných oprav zajišťuje správce domu, event. může správce udělit k provedení oprav souhlas vlastníkovi jednotky. Vlastník jednotky tak není sám oprávněn například vyměnit poškozené topení.
Oznamovací povinnosti
Novela dále upravuje informační povinnosti vlastníka jednotky vůči správci domu ohledně osob žijících v bytě. Vlastník jednotky musí správce domu informovat o:
- svém jménu a bydlišti (uplatní se zejména v případě nového vlastníka);
- jménu a bydlišti osoby, které byl přenechán byt na dobu užívání delší než přechodnou (zejména se bude jednat o nájemce či podnájemce); zákon výslovně nestanoví, co je již dobou delší než přechodnou, bude se nejspíše jednat o dobu delší než několik měsíců;
- počet osob, které budou mít v bytě domácnost (tj. celkový počet osob, které budou spolu s vlastníkem či nájemcem v bytě bydlet); tyto osoby není nutné identifikovat jménem.
Správce domu zaznamená výše uvedené údaje v seznamu vlastníků jednotek a osob, kterým byl přenechán byt k užívání. Správce domu je povinen na základě žádosti kteréhokoli vlastníka poskytnout jméno a bydliště vlastníka jiné jednotky či osoby, které byl určitý byt přenechán k užívání.
Nařízený prodej jednotky
Změn doznaly také podmínky tzv. nařízení prodeje jednotky. Již podle původní úpravy mohl soud i proti vůli vlastníka jednotky rozhodnout, že jeho jednotka bude prodána.
Důvodem pro tento nařízený prodej bylo, že vlastník dané jednotky porušil povinnost způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, pokud tato povinnost byla uložena soudním rozhodnutím.
Domáhat se tohoto soudního rozhodnutí mohl správce domu nebo dotčený vlastník jiné jednotky.
K využití tohoto práva tak bylo nutné vést postupně dvě soudní řízení. V prvním soudním řízení musel soud uložit vlastníkovi určitou povinnost (např. zdržet se rušení jiných vlastníků). A až pokud vlastník jednotky nedbal tohoto soudního rozhodnutí, mohlo být vedeno druhé řízení o nařízení prodeje jednotky.
Jednalo se tak o zdlouhavý a nepraktický proces, který novela upravuje.
Zásadní změnou je, že odpadá nutnost získat nejdříve rozhodnutí o uložení určité povinnosti vlastníkovi jednotky.
Podmínky, za kterých může soud rozhodnout o prodeji jednotky, jsou pak nově tyto:
- vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek (postačí, pokud se jedná o povinnost uloženou zákonem či prohlášením vlastníka, již není nutné soudní rozhodnutí);
- správce domu vyzve vlastníka jednotky, aby přestal porušovat tyto své povinnosti, a event. aby odstranil vzniklé následky, upozorní ho na právo domáhat se nařízeného prodeje, a poskytne mu lhůtu k nápravě, která nebude kratší než 30 dnů;
- vlastní jednotky i přes výzvu a po uplynutí lhůty dále své povinnosti porušuje;
- většina vlastníků ostatních jednotek vysloví souhlas s podáním návrhu soudu na nařízení prodeje jednotky; a
- správce domu podá návrh na nařízení prodeje soudu (nově nemůže tento návrh podat vlastník jiné jednotky v domě).
V soudním řízení pak proti vlastníkovi jednotek vystupuje správce domu. V případě, že soud rozhodne, že jsou splněny podmínky pro nařízení prodeje jednotky, nařídí prodej této jednotky. Jednotka bude následně prodána zákonným způsobem, nejčastěji ve veřejné dražbě. Výtěžek z dražby pak půjde samozřejmě vlastníkovi (event. věřitelům vlastníka, jejichž pohledávky byly jednotkou zajištěny).
Přechod dluhů na nového vlastníka jednotky
Novela dále zpřesňuje původně nejasnou úpravu, jaké dluhy přebírá při koupi jednotky nový dlužník.
Občanský zákoník staví nově najisto, že na nového vlastníka přecházejí automaticky ze zákona dluhy vůči správci domu:
- k příspěvkům na správu domu a pozemku;
- k plněním spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohy na tato plnění (zejména k úhradě služeb a dodávek zajišťovaných správcem domu).
Nový vlastník jednotky by měl obdržet od původního vlastníka či správce domu potvrzení o tom, jaké konkrétní dluhy na něj tímto přecházejí.
Nový vlastník výše uvedené dluhy nepřebírá pouze pokud je nemohl zjistit, zejména proto, že mu výše uvedené potvrzení nebylo předáno.
V případě, že nový vlastník tyto dluhy neuhradí, může správce domu vymáhat tyto dluhy po předchozím vlastníkovi, který za jejich splnění ručí.
Práva a povinnosti vlastníků jednotek byly dotčeny také úpravou rozhodování ve společenství vlastníků jednotek. Jakým způsobem novela pozměnila způsob rozhodování ve společenství vlastníků jednotek si přiblížíme v dalším samostatném článku.
V případě, že byste potřebovali pomoci s výkladem a aplikací práv a povinností vlastníků jednotek, neváhejte se na nás obrátit.
