S účinností nového občanského zákoníku v roce 2014 byla opět zavedena zásada ,,Superficies solo cedit‘‘, která v českém překladu znamená ,,Stavba je součástí pozemku‘‘.
V souvislosti s touto zásadou bylo zavedeno pravidlo, že vlastník pozemku má přednostní právo koupit si stavbu na tomto pozemku a zároveň vlastník stavby má přednostní právo koupit si pozemek pod touto stavbou. Jedná se o tzv. předkupní právo.
Nejvyšší soud se ve svém nedávném rozhodnutí (sp. zn. 22 Cdo 3248/2023, ze dne 28. 8. 2024) otázce předkupního práva věnoval. Konkrétně řešil, zda se předkupní právo vlastníka stavby uplatní i v případě, že pozemek pod stavbou má více spoluvlastníků.
Nejvyšší soud nově judikoval, že i v tomto případě vlastníkovi stavby předkupní právo náleží, za splnění podmínky, že převodní smlouva byla uzavřena po 30. 6. 2020.
Pokud bylo spoluvlastnictví založeno tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. dědictvím), tak navíc musí ještě nejdříve uplynout 6měsíční lhůta od nabytí vlastnického práva. Přednost má totiž vzájemné předkupní právo spoluvlastníků, které však trvá pouze 6 měsíců.
Příklad
Existuje pozemek, který vlastní osoba A, na kterém se nachází stavba ve vlastnictví dvou sourozenců B a C. Stavba tedy není součástí pozemku. Sourozenci B a C stavbu zdědili v roce 2023, tedy způsobem, který nemohli ovlivnit.
Osoba C se rozhodne prodat svůj podíl na stavbě. Dne 10.10.2024 (tedy později než 6 měsíců po nabytí nemovitosti) uzavře kupní smlouvu. Uzavřením kupní smlouvy vznikne osobě D povinnost nabídnout prodej svého podílu na stavbě osobě A, která je vlastníkem pozemku, na kterém tato stavba stojí.
Splnění podmínek v příkladu:
- Kupní smlouva byla uzavřena po 30.6.2020
- Sourozenci stavbu nabyli v roce 2023 na základě závěti – uplynula tedy 6měsíční lhůta od nabytí vlastnického práva, které bylo založeno tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
Vlastníkům staveb, které nejsou součástí pozemku, a vlastníkům pozemku se stavbou, která není součástí tohoto pozemku, se tak otevřely dveře k rychlejší cestě ke sjednocení vlastnického práva k oběma nemovitostem. Ustanovení § 3056 se nyní bude využívat mnohem častěji, neboť se bude využívat i v případech, kdy se převádí pouhý spoluvlastnický podíl na nemovitostech.
Pokud budete mít zájem o právní pomoc v souvislosti s předkupním právem, neváhejte se na nás obrátit. Pokud byste se chtěli dozvědět více, sledujte tento náš web, náš Facebook, Twitter (X) či LinkedIn.
